前几日，一位朋友去参加了“购房摇号”活动。

回来之后，这位朋友（暂且叫大明）就开始对笔者不断提出各种质问，朋友说到，自己这次摇号，仅仅是抱着试一试的态度去的，自己当前根本就没有购房的打算，因为网上的各路房产专家都在说“2021年楼市遇冷，下行或成为新常态。 ”既然这样的话，那现阶段买房当然不适合，因为价格还在跌，买到之后很可能价格持续下滑，那样就得不偿失了。

然而，大明说到，他在摇号的过程中发现，现实的情况与专家们给出的说法似乎截然相反，这个楼盘本次一共推出了85套房子，但是参加摇号（资质审核通过）的人却高达600人（刚需购房者300人，普通购房者300人），中签率不足14.2%，现场可谓热闹非凡。 现场“摇号的热闹”与“网上房产冷”形成的鲜明对比，所以大明才对专家们的话产生了怀疑。

指闻君详细研究了一下这个楼盘，得出的结论是：现阶段的房市确实遇冷了，然而个别区域、个别楼盘依然存在热度，这是合理的情况。 该楼盘有3大优势，导致购房者们趋之若鹜：首先，这个楼盘的品质很高，属于某科与另外两家知名房企共同打造的小区，品质过硬，赢得了不错的口碑；其次，小区配置了较为优质的初中学校，这所初中学校在当地城市升学率排名前5；最后是地段和交通，该小区毗邻地铁四号线，而且位于高速路口，靠近市域主干道（8车道）。 三大优势因素叠加之下，这个楼盘能不抢手？

同时，笔者还了解到，当前城市各大楼盘“冷热不均”的情况非常明显，虽然这个楼盘出现了“抢房热”，然而其他楼盘却门可罗雀，有一家楼盘名为“某公馆”，在2021年12月10日首次推出320套，然而在摇号登记结束之后，却发现只有一人参与，中签率可谓320%。

这一点，其实完全符合房产学者马光远的预判，在去年马光远就说到，未来优质房产仅存于“三个20%”范围内，也就是20%的城市、20%的楼盘、20%的房企。 根据二八法则，优质具有潜力的房子仅存于20%之内。 房产普涨年代一去不复返了，今后买房要格外慎重。

随着2021年接近尾声，2022年就在眼前，不少无房人开始变得焦虑，尤其是临近年末，住房市场开始变得“冷热交织”。 该不该买房、什么时候可以出手、去哪里买房？这一系列问题摆在了刚需们的面前。 指闻君认为，无房人迎来好消息：2022年楼市“3大征兆”显现，2类人该有信心。

1、房企降价呈现出“内卷”的态势。

2021年的金九银十，可以说是有史以来比较冷门的两个月了，根据国家统计局的数据显示，9月份房地产成交价格大约为9757元/平米，这是77个月以来的第一次出现价格下滑的情况。 10月份情况更加严峻，新房的成交价格再度下滑，直接到了9749元/平米。 这已经是连续多个月下行了。

根据公开数据显示，在70个大中城市里，新房的价格回落的城市达到52个，二手房出现回落的也达到了64个，无论是成交量还是成交价格，都出现了双双下滑。 二手房是商品房买卖市场的晴雨表，交易量占到整个市场60%以上的比重，70个城市里有64个回落，情况可想而知。

为什么无论是新房还是二手房，都在步步后退呢？究其原因，笔者认为是房地产企业们“内卷”的结果，2020年8月份，央行三根红线出台，2021年再度加码双上限令，在楼市“3+2”限制性要求下，房企们账面上的资金开始快速减少。 而众所周知的一个事实是，房地产企业大都形成了高负债、高周转的生存模式，一旦银行巨额资金减少，那么生存都将成为大问题。 这一点正如万科郁亮说的那样，随着楼市“3+2”收紧，今后现金流比任何事情都重要，“活下去”才是郁亮认为的主要目的。

于是，为了资金流，房企们掀起了促销“内卷”模式，张三家降价5%，那么李四家就降价10%，王二家直接调低20%，没有最低只有更低。 据了解，部分地方性房企，为了挽回账面现金流，明里暗里折扣力度超过30%以上。 这种相互争抢着“折价”的行为，城市当然不会不管，于是下半年“限跌令”应运而生，扬州、襄阳、天津、南通、株洲、哈尔滨、岳阳、沈阳、昆明、张家口、桂林、唐山、江阴、鄂州、惠州、福州、徐州、安庆等超过21个城市都有类似的举措出现。

2、高层多次重申，要实现房产市场的平稳。

年初，人民日报在对住建部部长王蒙徽的专访中，王蒙徽说到，全年要实现房地产市场的平稳健康发展，落实地方城市的差异化调控机制和长效举措，建立房产热度的预警机制。 可以说，王蒙徽已经做出了基调锁定，整个房市将继续围绕“平稳”二字做文章。

4月份开始，高热城市开始调控加码，随后整个房市陷入到了“下行”的轨道，多城调控开始步步紧逼，银行对房市的贷款和融资发放规模也开始收缩，甚至出现停贷的情况。 如果整个房市继续坚持这种“趋向”走下去，那么结果就没有了任何悬念。

不过，正如马光远在10月份多次说到的那样，现阶段房市已经遇冷了，如果继续向房市泼冷水，那就可能结冰（提前入冬），所以当此之时，应该予以适当的“救市”，正是在这个背景下，黑龙江哈尔滨等城市“救市计划”应运而生。 在高层方面，对于房市的态度也有所转变，例如国新办会议上，住建部再次明确，要着力实现住有所居、重新匹配房地产金融措施，今后要适当增加房产贷款，同时地方城市要适当对房企纾困。

10月份至12月份，各大城市“房企纾困”策略纷至沓来，根据《澎湃》的报道，截止目前，至少有10个城市发布了买房补贴计划，例如河南新乡、南通海安、浙江金华武义、湖北荆门、北保定、重庆万州、广西桂林、江苏河南开封、安徽芜湖、湖南衡阳等城市。

3、央行传递一系列信号，利率开始下滑。

房产学者任泽平曾说，看待房产涨跌，长期看人口、中期看土地、短期看金融，楼市热不热，关键要看针对房市的金融政策积极程度如何。 2021年超过7个月金融措施收紧，于是整个楼市“收紧”。 12月份以来，银行一系列信号下，针对房市的“金融举措”开始放松了。

12月中旬，全面降准0.5个百分点，释放1.2万亿资金；12月20日，在新一轮LPR报价中，LPR下降了。 1年期为3.80%（此前为3.85%），5年期为4.65%（此前为4.65%）。 与此同时，各大银行的实际执行房贷利率也开始了下行轨道，超过15个城市平均首套房、2套房的贷款利率回落至1年前水平。

鉴于此，笔者认为，不要再误判2022年楼市了，2类人该有信心。

通过以上3大利好消息可知，2022年楼市依旧会在“可控范围内”运行，不会出现大起大落的可能性，所以无论什么时候买房，贬值或者大赚都不太可能，所以对于刚需无房人或者准备置换二套房的这两类人而言，或许是个好消息。

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