蒋昊商业观，直击真相！

大家好，我是蒋老师，我们投资房产的目的是什么？是不是让自己的钱不贬值，但事实上，绝大部分人的钱，都会贬值。 怎么判断呢？

因为通货膨胀的年利率是14%左右，只要你的投资回报率低于14%，你的钱都在贬值，你的钱都会被富人收割。

把钱存银行定期理财，年回报率大概在4%-5%，显然是在贬值。

把钱投资股市，回报率不确定，有可能亏，有可能赚，这里存在高风险。

但是把钱用来投资房子，大概年回报率是多少呢？

我告诉大家，如果你投资房产，在一些热门城市，常住人口增长快，经济发展快的大城市，年回报率是可以超过通货膨胀的利率的，所以，只要买对了城市，买对了地段，你的钱就不会贬值。

那哪些城市房子未来有投资价值呢？

我的观点是，未来只有5%的城市还具有房产投资价值，请注意，这里是投资价值，而非居住价值。 那么95%的城市，不具备投资价值，因为涨幅无法抵御通货膨胀。

我国大概有663个城市，包含直辖市、副省级城市、沿海开放城市、经济特区、省会城市、地级市和县级市。 那么真正有投资价值的城市，只有不到40个。 这些城市，我把投资价值分为4个等级：

第一等级：深圳、北京、上海深圳是目前全国房价最高的城市，每平米均价超过7万。 那在深圳买房，未来的投资年回报率是多少呢？我不知道，未来的事情无法预知，但是我知道，过去10年时间，深圳每年的房产回报率超过了17%，高于通货膨胀。

而且深圳对比北京和上海，以及其他大城市，深圳房子有一个显著的特点，别的城市每隔5年会出现一次横盘或者微跌的趋势，但是深圳没有，深圳的房子只有涨得快和涨得慢，不存在下跌。

其次，北京和上海，两座城市拥有全国最好的资源，所以，未来还会有更多购买力高的人群，向北京和上海集中，美团王兴说过一句话，创业者把公司选在北京，已经成功了三分之一，因为创业最缺人才，而北京是中国人才的摇篮。

上海，城市资金总量仅次于北京，千万净资产人数，也仅次于北京，上海的经济辐射能力，在全国排第一位。 上海不仅吸引中国的有钱人，也同样吸引着国外的有钱人，所以，上海的房产价值，在中国也是第一方阵。

第二等级：强省会城市、直辖市广州：全国最强的省会城市，常住人口超过1500万，常住人口增量多年排名全国第二，广州是一座综合实力很强的城市，文化、交通、教育、经济、外贸、科技各个方面，360度无死角，每年有大量年轻人来广州创业，所以，广州未来房价抗跌性也是非常强的，大概率会跑赢通货膨胀。

杭州：新经济拉动了杭州的巨变，2019年杭州常住人口超过深圳，成为全国最吸引人才的城市，因此杭州这几年房价开挂，中心区房价，杭州几乎与广州看齐。 而未来根据杭州的发展与定位，城市经济会出现持续利好，所以，杭州房价也是持明显上涨趋势。

同类城市还有成都和武汉、南京，以及直辖市重庆。

第三级：发展潜力大的省会城市，以及沿海发达城市这里面包含了苏州、郑州、长沙、西安、合肥、济南、福州、厦门、宁波、温州、佛山等城市。

比方说苏州，紧靠上海，经济发达，就业岗位多，大量人口涌入，房价肯定会上涨。 再比如郑州，省会城市，国家中心城市，经济辐射一亿多人口，城市常住人口超过1000万，基本面都非常不错，所以房价也会涨。

西安和郑州的情况差不多，长沙房价现在处于低估状态，福州和厦门现在房价都处于高位，但是福建有钱人多，购买力强，喜欢在家乡置业。 宁波是中国非常强的沿海发达城市，不管是资金总量还是常住人口增量，在全国都位居前列，发展前景好，房价肯定跑赢通货膨胀。

第四级，环一线城市，区域副中心城市、独特资源稀缺型城市惠州、东莞、燕郊、北三县、南通、昆山、嘉兴，这些都是环一线城市。

徐州、襄阳、芜湖、岳阳、洛阳、柳州，这些属于省域副中心城市。

三亚、桂林、张家界、九寨沟、这些属于旅游城市。

这类城市，不能说房价一定会涨，但是它们有各自的价值属性，环一线城市，会受到一些城市的资源外溢，以及一些购买力不足，选择退而求其次的购房者，所以，房子有一定价值。 在加上未来轨道交通的快速发展， 融入一线城市半小时经济圈，那么环一线城市房子就能形成居住价值，所以有一定的投资价值。

省域副中心城市，说白了，就是有一定的经济辐射能力，能吸引周边的城市和县、乡镇人群聚集，所以，具备一定的抗跌性，但是不建议高位买进。

旅游城市，投资价值属性偏弱，风险高，但是可以出租，民宿等等，相比四五线城市，有一定投资优势。

总结投资房产实际上就是选对城市和选对地段，除了以上四种类型的城市，其他城市不建议考虑，刚需自主除外。

大家对此怎么看呢？欢迎参与话题讨论！