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新手置业顾问沙盘演练 房地产置业顾问沙盘客户会问到的问题篇一

您也知道xx的发展是以三河夹一城，南扩西移，xx河，中间xx河，西面是xx河，而我们《公元xx》就处在xx最美的xx河旁。五期全部依河而建，成为全疆瞩目的一个超百万大盘!

《 公元xx》以乌伊路为轴心，分为南北两大部分，总共分五期建成abcde，售房部门口的这条路叫润昌路，东面这条蜿蜒的河流就是我们xx最美的人工xx河，全长13公里，它不仅景色怡人，更改善了我们xx干燥的气候。

过五伊路在xx河的东面，是汇嘉时代首次花巨资买地打造的属于自己的实体店，看起来规模不小，但是它如果和我们小区西面的，超大规模的商业圈来比，那就是小巫见大巫了!你现在看到的这块绿地后期将是市政府的办公群楼，今后您如果需要办事只需要步行就可以解决，是不是很方便!

在市政府的后面除了武装部和^v^之外，还有一个夜光篮球场，下班之后将是你邀约朋友放松锻炼的最佳去处。顺着xx河到建国西路，这座宏伟的建筑就是xx市政府，在它的对面是xx政府在20**年花巨资打造的，一个全疆瞩目独一无二的中央湖景观区，除了230亩地的`一个超大湖面，音乐喷泉更是让人流连忘返，这里现在已经不光是我们xx人民纳凉避暑的好去处，每到周末更有全疆各地的游客开车来这里游玩!在中央湖的南面除了花儿剧院，恐龙馆，体育馆，传媒大厦，妇幼保健医院，更有青少年活动中心和大型的图书馆，将来你家里的孩子看书.上课外辅导课也不用你接送，自己就可以走着去，这样你就可以安心的做自己的事业，为家人创造更好的未来，你说是不是!

你也知道历代以来，政府选址都会选风水最好的地方。就像我的客户请的风水大师说的，xx市政府的选址以及周边的所有景观建设都是有讲究的，中央湖是龙头，xx河是龙身，包括恐龙馆的朝向都是按照风水来建的，这也是我们《公元xx》一些高端客户毫不犹豫选择我们楼盘的一大原因之一。

你现在看到的这条路，叫 “政府路”，它由建国西路至宁边西路，由南向北贯穿了我们《公元xx》五期整个楼盘，这在xx也是唯一一个有政府路贯穿的超高端楼盘。我们的一期就位于市政府的右手，一期总共21栋楼，其中11栋多层10栋高层。在20**年7月22日开盘时我们高层的均价是每平米4300元，目前已经到尾盘销售阶段，随着交工日期的临近和小区的景观的完善，均价已经涨到了每平米5200元，这在xx也创造了一个销售奇迹。

一期的西面是西北地区最大最高端的和谐国际商务广场。它将在20**年交工并投入使用，里面除了进驻的各大银行，更有高端的写字楼和奢侈品专卖店，今后它的超市，商场酒店都是有友好集团来做。你看这块地，我一定要着重给你介绍一下，这块地在7月初被北京一家开发商以每亩地475万的高价拍得，成为了全疆首屈一指标志性的一块地王，目前它规划的三分之一建商业，三分之二是高端住宅。你说，开发商开发为的是什么?“利润?对”开发商花巨资敢拿这块地就证明这块地的价值，我们按20层的高层给它估算，光地表价加建安成本就已经合到了7000元以上， 你觉的它卖多少钱合适呢?最少也在8000元以上开发商才会有利润是不是?

买房首先买的就是地段，而我们的五期全部紧邻这块地王，甚至可以说我们的位置比它更好，因为我们更邻近xx河，这点你不可否认吧，目前你只需要买了跟着升值就可以了，你说是吧!

过五伊路，你看到这栋群楼是我们xx公司与项目配套的大型商业楼，除了有大型的超市商场之外，还有一些知名企业进驻。它与和谐国际商务广场，地王形成了全疆最高端的商务区。乌伊路上这个三层高的建筑物，是一条饮食步行街，在这里你可以品尝到我们xx所有的名小吃。

当别人只能利用周末才可以休闲逛街的时候，你却可以在每天茶余饭后悠哉的带着父母，爱人和孩子散步逛商场挑选自己喜欢的物品，而它就在我们的家门口。您只需要抬脚就到，这在别的小区，你是不可能享受到的!

我们的二期总共18栋楼，面积从89――270平米之间，3――22平米的超大赠送面积，从两室两厅到六室三厅的户型配比，满足了你对户型的的所有要求。可以这样说，二期的户型目前在xx是做的最完美的，没有一个楼盘的户型能够和我们来对比，包括我们的一期户型在内，都是没有可比性的。二期144――270平米之间的户型配比高达百分之四十以上，这栋楼王从一楼到二十四楼全部都是201平米的大平层户型，这在xx也只有我们《公元xx》二期才有。因为像这么高的大户型配比率，它对小区的所有配套设施及技术指标都是有严格要求的，没有一个开发商会像xx公司这么有魄力。二期的园林景观，是由上海园林景观设计院设计并施工的，除了我们小区周边刚给你介绍的中央湖xx河外，小区的景观将与他们交相辉映，让你每天就像生活在公园里一样，这样的生活想一下都惬意，你说是吗? 二期只有的容积率，xx除了《名士公馆》和《欧洲花园》之外，我们的容积率是最低的，因为别墅要求的容积率是不能超过一。二期绿化率更是高达百分之四十四点三，楼间距最小的50米，最大的楼间距达到了80米以上，这在xx是绝无仅有的!你应该看了许多楼盘了，这点你将在等一会我们去工地的时候便会有所体会。

除了我刚给你介绍的这些硬件配套实施之外，你是否想过一个高端楼盘为你带来的附加价值，在今后的日子里，你及你的家人，尤其是孩子会因为周围的邻居而让人生改变，也许当你的孩子想上一所好的学校，你想换一份更好的工作时，你的邻居正好可以帮你这个忙呢。

我们二期住户共有1522户，但是停车位配比却高达1589个，这样下班之后你想几点回家都可以，不会为了能找个停车位，而放弃和朋友的聚会。《公园xx》二期是xx目前唯一一个先将地下停车场修好后，才开始建楼房的小区。这一点包括一期都没有做到，等会我可以带你都去看看，你做一下对比，如果先建地下停车场对于开发商来说会增加建筑成本减少利润，但是我们的二期就是这样做的。 就这一点你就可以看到开发商对自己的高要求，及想把企业做大做强的决心。住在这样的小区，你还有什么不放心的呢?小区所配有的幼儿园更免去了你接送孩子的宝贵时间。

二期的对面是我们的三期，这里除了高端住宅之外，还有一个五星级的会所，游泳.健身.瑜伽.西餐.美容.美食就在家门口，这便是你美好生活的开始!

除了小区旁边的6小三中之外，1路5路40路公交车更让你直达州一小.州一中.州二中.市一中.市医院.州医院......三期的旁边有移动公司.人保公司.政务中心.劳动保障局市法院等十一二家行政单位。所以许多的老客户说《公元xx》是一半公园一半家，大型商圈在我家，政治中心集散地!我相信你听了我的介绍，等会带你看完工地之后，你也一定会认可的这些话的，你考虑多大面积的呢?

新手置业顾问沙盘演练 房地产置业顾问沙盘客户会问到的问题篇二

先要自己爱上项目，才能让客户爱上项目

销售员只有自己爱上了项目，才能找到真正能打动人心的优点，用真诚去感染客户。记住：客户购买的决定因素里，30%-50%就是对销售员个体的信任。

2 所有的来访客户，都是意向客户

这些客户（包括市调客户）都是被项目某个或某些特质打动而来，不能凭主观判断分类，动作变形，从而浪费客户资源。

3 有样板房的一定要先看样板房

要避免怕麻烦的心理，不要在没看样板房之前就洽谈房型、价格等问题。如有多套样板房，在客户不反对的情况下尽可能多看几套，然后再坐下来洽谈。

4 接待过程不是呆板的背说辞

要懂得停顿，跟客户及时沟通，适时了解客户的购房用途、户型需求、看过其他什么项目、购房历史、目前的居住生活条件、家庭资金状况等问题，便于及时把说辞调整得更有针对性。

5 走完接待流程之后，需要做—份详细的客户档案

记录下来访客户成员组成、客户关注点以及疑惑点、销售员对某些特定问题的承诺及推荐、曾经给客户的资料等，便于后续翻查。如果客户重复来访，记得 上一次的细节也可以让客户觉得你对他很重视。

新手置业顾问沙盘演练 房地产置业顾问沙盘客户会问到的问题篇三

演 讲 稿

尊敬的各位领导、各位老师：

大家好！

今天很荣幸能代表xxx房地产公司参加此次演讲活动，感谢xxx公司给我们大家创造的这个学习交流平台，也感谢台下的各位老师的辛勤点评。我叫xxx，是xxx房地产公司一名普通的销售人员，我今天的演讲题目是《为梦想插上的质量的翅膀》。

前不久，我看了一部叫《蜗居》的电视剧，电视剧里主人公演绎的一系列情感纠葛，我感觉都是在中国高房价下每天上演的各种疯狂和苍凉。有时候我也在想，房地产真的像电视里演的那么可怕吗？其实不然，从我加入到xxx公司以后，从我当销售的这段时间，我深深体会到，我干的是圆老百姓梦想的事业。俗话说：金窝、银窝、不如家里草窝。在老百姓心中，“家”就是一个根，是干事创业的基础，是庇护家人、抚育下一代的港湾。可见家是多么的重要。 作为老百姓梦想的翅膀，房地产企业这几年也经历了各种潮起潮落，但是xxx房地产作为达茂旗房地产的中流砥柱，没有随波逐流，而是奋力拼进、迎难而进，创造了辉煌的业绩，（加点数据）。正所谓质量是建筑的血液，是事业的生命，我们以质量改善民生，以质量保障和谐。也正是如此，经得住考验的质量成就了xxx企业的今天。在我看来，xx房地产

集团关于质量建设体系有三个关键词。

第一个关键词是管理。我们在质量管理方面始终以质量提升为核心，以质量安全为基石，坚决以建筑结构安全不动摇为质量准则为前提，合理安排施工进展计划，确保按时保质的交房。在保证结构房屋结构安全方面，我们做到了“三个严格”： 第一建筑方案严格经过行业专家审批，反复论证。第二严格按图施工。第三对施工现场的管理与施工人员进行严格的安全教育培训。这“三个严格”，确保了我们在建筑施工过程中对质量的承诺，为我们在建造出一座座风格独特、宜居、典雅的楼房、为给业主盖出好房子、筑起温暖舒适的港湾提供了有力保障。同时，为打造高品质楼盘，在质量管理细节上，我们一直在“取经”学习的道路上成长着。通过不定期组织学习同行业之间成熟、稳健的技术，以对外学习，对内比拼的形式，不断提高着建筑工艺，力求精益求精。

第二个关键词是服务。从规划、设计、施工，层层严把质量关，直到一座座耸立的楼盘屹立在业主的眼前。盖房子、建楼盘不容易，但我们想到业主用了辛辛苦苦大半辈子攒下来的积蓄才住进心仪的房子，看到他们脸上洋溢幸福的笑容时，“服务”看似简单的两个字却包含着业主对某某的肯定和信任。急业主之所急，做业主之所需，服务及时到位，作为衡量服务质量的标准，我们没有懈怠。只要接到业主的报

修通知，物业、开发、建筑三个环节立即联动，各司其职，第一时间与业主协调，达成协议现场进行维护。但凡产品都有质保期，房子、楼盘也不例外，在售后服务方面，为业主提供保障性义务服务。在交房后，对各个小区的业主会进行三年质量服务回访活动，免费为业主解决房屋维护问题。这一活动的开展，赢得了业主们的赞许和对某某服务理念的认可。

第三个关键词是品牌。在这里，我认为一个企业拥有成熟的质量管理体系、细致入微的服务理念，就是品牌。与其说品牌是质量管理和服务的综合，不如说品牌在是做好质量和服务基础上的再次升华。xxxx小区就是我们品牌的一个缩影。还记得曾经有位业主说的一句话，这句话一直回荡在我的脑海里。这位业主说，他刚到某地时不知道要买什么样的房子，于是他就问这边的亲戚，亲戚告诉他，你还是到xxx小区去看看吧，在那里会找到你需要的房子。把房子盖漂亮了，服务到位了，赞的人多了，口碑有了，就形成了品牌。

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。今后，我们会以杜甫的胸怀和高尚情结来鞭策我们做好企业，为老百姓圆满插上隐形的翅膀。

谢谢大家！

新手置业顾问沙盘演练 房地产置业顾问沙盘客户会问到的问题篇四

沙盘讲解通过引导客户、阐述说辞、针对性解说使客户了解项目情况。

沙盘讲解存在的问题

模式化

按部就班，认为讲解沙盘就是把项目的产品、卖点、区位价值、企业形象、交通配套等讲完即可， 缺乏讲解的灵气

自我化

很少考虑客户爰听什么？想听什么？同样的产品怎么讲才更具打动性和影响力？

不动式

站在某一固定位置不动，持续讲解，容易引起疲 劳和反感

沙盘讲解包括三方面：区域沙盘讲解、项目沙盘讲解、户型沙盘讲解

区域沙盘讲解要领

讲解需知

•突出重点

讲解目的是告诉客户项目的大环境以及生活便利度，因此着重介绍

交通

、

生活机能

、

区域未来规划

（如果是成熟地段则把现状一笔带过即可）

•时间把控

时间不要过长，

几分钟即可

，否则在区模前站立时间越长，客户心里的扣分机会就会越多

讲解流程

1、引导客户到项目区位沙盘处，物业前台主动奉上 茶水

2、介绍项目区位情况：销售人员配合区位图，以统 一口径向客户讲解区域交通、生活配套等、区域 自然人文价值、物业品牌价值

3、向客户宣讲开发商品牌价值及理念

动作要领

1、需持激光笔对客户进行讲解，切忌用手指

2、每讲一段话，都须眼神与客户交流，征询客户是否有疑问；口齿清晰，语速适当

3、应将自己的热忱与诚恳推销给客户，努力与其建立相互信任的关系

说辞范例

——^v^锻炼加洗肺是成都人最好不过的休闲方式。在如今时代下，这里更是离成都最近 的换空气的宜居净土。^v^

——^v^小院青城也是我们龙湖19年以来缔造的首款精装度假别墅，也是山海湖的开篇之作。^v^

项目沙盘讲解要领

讲解需知

•第一印象

让客户

全面了解

项目，包括项目规划、户型面积、配套设施等各要素介绍， 使用规范语言，保证客户在第一时间充分了解楼盘的信息

•突出特点

适时询问客户购房意愿，

针对其需求就具体卖点或问题

做个性化讲解。在 客户提到竞争楼盘时，清晰明确地告知客户项目的差异点，突出自身项目的优 势，弱化或引导规避项目的劣势

讲解流程

1、介绍完项目区位情况后，引导客户至项目沙 盘，对在售/待售产品介绍

2、竞争楼盘对比分析

3、特别提醒客户关注不利因素展板（若有）

动作要领同上

说辞范例

——^v^您看，您的车子是停在这里的，然后下车经过售楼部门前一大片疏密结合的非常漂亮的 园林和这条非常具有仪式感的水景长廊来到我们的售楼部。我相信刚才的园林一定给你留下了 深刻的印象，它体现了龙湖15年别墅园林景观的细腻和独特的造园手法。〃

户型沙盘讲解要领

讲解需知

•全面介绍

让客户全面了解项目的建筑风格，户型结构及功能分区

•突出重点

着重讲解该户型入户的私密感，设计师的19次产品优化以及层层后退的设计理念

•善于讲故事

让静止的物体活起来，不断的给客户^v^，在讲解户型模型的时候客户还未到样 板房亲身去体验，需要用故事勾起客户的欲望

例如：每一个院子都是由一条小街巷串联起来，你可以尽情的放慢你的脚步，在不知不觉走到巷子尽头的地 方，就是你自家的院子，那是你的一方天与地。

讲解流程

1、介绍完项目沙盘情况后，引导客户至户型模型沙盘，对户型进行全方面的讲解

2、突出户型的设计理念，将户型的卖点提出着重讲解

3、获取客户的兴趣点，从而激发客户^v^好奇心^v^

动作要领

1、需持激光笔讲解，讲到具体功能空间时需要及 时把激光笔指向对应位置

2、从沙盘不同角度观看和讲解

3、注意讲解户型内行走动线、视野变换情况，想 象未来生活场景

说辞范例

一一^v^度假不同于简单的长期居住，也不同于短暂的酒店式停留，而是自由的时间控制， 少则几天，多则一两个月，所以户型设计上讲究多多，整体户型讲究休憩区域的大尺度 感和室外空间的延展性以及亲地的自然性。^v^

一一 ^v^175-202平米奢想独院别墅t型户型布局，将室内空间感和采光观景效果发挥到了 极致，上下三层，从多功能活动厅到正式活动厅到楼上休息区，前后私家院落加下沉式 庭院和空中露台，从容自在闲适自我的度假生活随性徐徐展开。^v^

沙盘讲解巧学活用6妙招

虽然沙盘是一个静态 的物体，但再静的东 西也可以通过语言动 起来，因此销售必须 通过组织演练，把销 讲说辞变成自己的有 声语言，生动、形象 的传递给客户，这才 是专业销售应该追求 的境界。

妙招

1

：调整销售状态

无论是公众沟通还是一对一的沟通，没有精、气的讲 话，就没人愿意听下去。销售人员热情，客户就会兴 奋；销售人员沮丧，客户就会变得沉闷。

妙招2:跳出说辞销讲

完全按说辞讲沙盘，也许看上去专业但不1定适用， 那是初级的讲解方式，真正的专业销售一定有理解后的创新思考。

必要时跳出销讲樟式，试着改变一些说 话方式、讲解顺序，让销讲过程变得生动有趣。

妙招

3

：走出模式化怪圈

模式化即客户进门，问好、登记、讲区位、讲沙盘、 讲户型、看样板间......试问，

我们为什么不可以从客

户感兴趣的地方开始，为什么一定要先登记再讲解，

为什么不可以先聊天，在过程中慢慢穿插项目的卖点进行讲解？

妙招

4

：让语言有画面感

讲解沙盘也要有画面感，客户要买的不是房子本身，而是给他们带来什么好处。如果把好处说成一些生活片段展现出来，也许客户接受起来就更容易。

如：“小区配套有个幼儿园”加以修饰“小区配套有个幼儿园，面积约3000平米，还设有一个1200平米的风雨操场，过往之余总能听到小朋友们的郎朗读书声”。

妙招

5

：学会扬长避短

巧用语言可以扬长避短，当遇到项目劣势时，应该通过语言让客户产生其它联想。

新手置业顾问沙盘演练 房地产置业顾问沙盘客户会问到的问题篇五

先生/女士您好！欢迎您来到升隆商业广场！

请问您是第一次来吗？

【不是】那之前为您服务的置业顾问是哪位呢？您稍坐一下，我帮您叫他来。【【倒茶】】

【是】那让我为您介绍一下咱们升隆商业广场的商铺吧。您对咱们奎屯熟悉吗？咱们的项目位于准噶尔路和塔城街交叉口，131团部对面，旁边就是新的奎屯市政府，和奎屯两大最重要的行政单位相邻，是50年（奎屯1975年建市，至今约50年）之内都很难再有的优质地段，升值前景非常好。

项目门前准噶尔路是奎屯主要道路之一，双向四车道，交通便捷。旁边塔城街，是奎屯最知名的商业街之一。

升隆商业广场总占地面积万㎡，总建筑面积万平米，目标打造奎屯全新形态的中高端商业广场，让奎屯人在这里真正实现一站式吃喝玩乐购。

您从沙盘可以看到，升隆商业广场由a、b两栋楼组成。a楼地上部分共17层，其中裙楼部分1-5层，b楼地上部分共4层，a楼、b楼负一层连通。

整个项目共分布着中高端餐饮、大型电影院、大型商超、休闲电玩、养生洗浴、商务酒店等六大业态，满足全奎屯人在这里吃喝玩乐购。

中高端餐饮区分布在a楼裙楼1-5层和b楼的1-4层，分区域分别有中西快餐，包括中式面条、小笼包、米粉、凉皮等等，西式汉堡、炸鸡等；中式正餐，包括火锅、自助餐、川湘菜餐厅、某地菜餐厅等；西式正餐，包括牛排馆、咖啡厅等等。几十家餐厅，涵盖中西方上百种美食，将成为金三角最大的美食基地，无论您想吃什么，在这里都能找到。

大型电影院位于b楼的4楼东侧，共1大3小四个影厅，这里不仅有时尚3d影厅，还专门引进了目前最先进、体验感最强的全动感4d影厅，您在这里，不光能看到电影，还能随着电影剧情一起感受下雨、刮风、烟雾、气泡、气味，特别是我们的动感座椅能够独立震动、旋转，您坐在上面就可以体验和电影内容一致的环境，实现真正的身临其境。

电影院门前就是休闲美食区，您可以在这里买好爆米花、饮料、奶茶、果汁、冰淇淋，一边看电影、一边享受美食。

新手置业顾问沙盘演练 房地产置业顾问沙盘客户会问到的问题篇六

20xx年1月24日，许总带领我们参观了恒大绿洲，星光耀，纳帕英郡，等3个楼盘。此次一行感觉受益匪浅，同行有很多的地方值得我们学习，现将个人心得体会总结如下：

1、考察的楼盘2个是精装修，1个是毛坯。其中恒大绿洲和星光耀印象最深，小区的保安人员站姿非常标准，给人一种入住本小区非常安全的感觉，同样也是一种身份的象征。

2、小区内部环境，包括：小区的绿化，卫生，小区内配套建筑物安排的合理性，使人感觉小区内整体规划不乱，干净，整齐。走到小区的小路上没有发现一个井盖，树丛中有一个像树桩一样的小音箱，正放着舒缓的音乐。如果我们去的时候是夏天，我们不像是在参观一个小区，简直就像参观一座花园。这种小区公园式的设计，更让人亲近自然，这也是楼盘一大卖点。

3、高端大气上档次的售楼处：刚一到售楼处，首先售楼处的外观就很是征服你，奢华的外观装修，豪华的门口吊灯，喜庆的大红灯笼大红地毯，充满了新年的喜庆。售楼处的摆设也很讲究包括沙发，洽谈桌，众多的绿植盆栽让你感觉好似进入了一间咖啡厅，让人很放松，很快就能进入洽谈的氛围。

4、售楼员对楼盘专业的讲解：参观了3各楼盘，感觉每个楼盘的售楼员的讲解都各有所长，但对恒大的售楼员的讲解比较深刻，他们墙上挂了一个规划图，针对头一次来的客户，对哈不了解的客户，讲解了整个楼盘的环境，未来的发展趋势，配套的公交线路，让你还没有了解楼盘之前先让你了解了整个楼盘的升值的潜力及未来的发展。这一点也是值得我们借鉴的。以后我们在接待客户之前也要先强调一下我们楼盘的发展前景以及楼盘优势让客户还没有了解户型之前，就对我们楼盘的发展抱有希望，认可我们的楼盘。

5、参观样板间的心得：刚到样板间的门口，就有保洁在门口等候。给我们拿鞋套，进入样板间售楼员告诉我我们样板间有2种，一种是带家具的，一种装修完后一模一样不带家具的。你先参观哪一个，这一点也是值得我们借鉴的，客户来参观时让你看到给你装修完是什么效果，你家住进来摆上家具是什么效果，让你一目了然。我先看的是带家具的屋子，家俱，沙发，床，椅凳，餐桌，偏简欧风格，给人整体感觉很上档次，包括窗台小配件小挂饰的点缀都很有情调。在窗台外面有一个防护栏，起到防护的作用。接着参观了厨房，橱柜有两种颜色，一种桃木色，一种纯白色，两种颜色供业主选择，深色好打理显高档，白色干净明亮。下面一排橱柜还设计了单独放餐具的抽屉，刚洗完的碗筷放上去很快就会把水沥干很实用。卫生间装修多了一个浴屏，少了一个热水器和浴霸。其他赠送的都差不多。有一点就是他们把每一件赠送的东西都用标签贴上了，并写上随楼赠送的字样，让客户清楚的看到那些东西是赠送的那些不是，不会混乱。这一点很好，我回来就把公司的样板间也都贴上了。现在公司的样板间的洗手盆和一期不一样了，手盆下面没有柜而且洗手的盆高还深，客户反映不好，说没有柜不适用，盆深孩子不好洗手。

6、一行参观综合感受：此次一行参观感受很深，通过楼盘的对比，发现别人的优点，找出自己的缺点，把好的东西学回来。售楼员的细致讲解包括整个楼盘的大环境讲解到参观样板间，所有赠送东西的品牌作用，保质期的细致讲解专业性。感觉我们在这几个方面还有待加强。但是有一点我感觉他们售楼员的亲和力和我们售楼员相比还是我们的售楼员的亲和力更好一些。售楼员给我讲解他们装修用的材料时使我没有可挑剔的地方。没有不买的理由，看到他们的实物样板间装修质量更是放心。通过这次参观感受是：

楼房的主体质量和装修质量是企业发展的“硬件”售楼员耐心服务，细心讲解，专业知识的掌握是企业发展“软件”掌握客户心理了解客户需求，适时推出迎合市场迎合老百姓的营销方案，贴心的物业服务，良好的小区环境是企业的“配件”只要这三件做好了，我们的楼房一定是最好的，我希望我们在今后的工作当中，无论是企业的普通员工，还是领导层都要在工作中做到：工作上要细心，对客户要耐心，工作要做就做最好的决心，企业一定会蒸蒸日上，其实企业要做大并不是一件难事，要做“强”才是我们的目标。

新手置业顾问沙盘演练 房地产置业顾问沙盘客户会问到的问题篇七

从上海到广州、再到深圳，很感谢公司能给我们提供这么好的参观学习机会。这次机会对我来说，实在难得，开阔视野的同时，也亲身感受到目前房地产发展的现状。

一路上高高耸立的楼盘、车流不断的马路、行走匆匆的人群，都让我不免感叹于现代化都市快速生活的节奏。心中不免有一丝恐慌，假如我在这/ 个人工作计划 里的话，能否有我一丝立足之地呢?我想，这也是公司为什么安排我们学习的原因之一。

要想在社会中不被淘汰就必须不断学习、不断进步。领略体会到优秀楼盘的至高水平，为以后自己的工作提供了很多前瞻性、丰富的思路和工作方法。

公司组织了为期6天的外出学习，一路来考察学习了数个楼盘，亲眼目睹了多个国内一线开发商的开发项目，从视觉到思想上都受益匪浅。

以下是这几天来的一些心得体会：

1、项目规划因地制宜

规划设计是前期重中之重，我们今后接盘操盘必须认真研究

众所周知，房地产项目的前期规划设计是至关重要的一环，它直接决定了项目的产品类型及营销推广方向。项目前期规划设计是否符合市场要求，是否具有创新性亮点，是否有效地整合和利用了项目现有的资源等等，可以说是项目的第一生命线，也是项目成败的关键。

不论是我们这次考察所接触的高端项目，还是我们平常接触的区域的各个项目，我们不难看出，好的前期规划对后续产品的营销推广都有极大的推动作用。我们所看到的波托菲诺，除了品牌优势外，很关键的一点就是因地制宜为产品创造了很多附加值，湖景和别墅的规划布局都让产品增值不少。

2、景观绿化极为精致

本次参观的几个小区，除万科、汤臣一品、碧桂园未能进入外，其它的小区均允许进入内部参观，其景观设计及绿化设计乃至后期的管理均及其细致，处处给人以新颖、赏心悦目的感觉，好像进入了风景区或者是一个别致的花园。这几个项目对景观的投入对项目的销售起到了极其重要的作用。

3、精装交付

准现房、现房、精装现房到真正拎包入住的房源将是趋势。从这次考察过程中我们发现，这些楼盘都在做精装交付。那么同时也给我们提供了一个新的思路，从房地产/ 电工工作总结 发展的趋势来看，准现房—现房—精装现房，也有可能到真正的拎包入住的房源。精装交付将是一个不错的营销推广思路。也就是我们这次的商务广场项目。

4、广告推广简约明了、主题突出、大气自然

一路从广州到深圳，大型户外看板广告我们所见并不多，相比之下，从临近项目现场的道路两边到项目内场，灯杆旗广告倒是每个项目必有的。不论是从项目周边的围墙还是灯杆旗广告，它们都有一个共同的特点：简约而不简单。但我们操作的项目来看，它们这种方式也许并不适合，就像我们所说的：只选对的，不选贵的。但是简约明了、主题突出、大气自然的文案和版面风格是值得我们学习和借鉴的。

5、细微之处见功力

正如大家购买普通商品一样，商品房它也是商品的一种，大家都希望买到“物美价廉”的商品。与此同时，随着生活质量的提高，人们对品质生活的要求也越来越高，于是我们发现我们时常挂在嘴边的“服务”。其实可以简单到你开车过去的时候，他已经早早的站在那里，准备着给你敬礼，并为你打开门栏，除此之外，整洁的路道，有序的施工现场。这就是细节的功力，也正是这些无声的细节，才是真正有说服力的广告21世纪的竞争是服务的竞争，做好细节服务，正是日趋成熟的房地产市场的核心竞争力，在这个区域聚集了众多实力强劲的开发商，他们不再是比拼谁的广告打的多，谁的广告打的响，而是在用行动告诉消费者，我的房子值这么些钱。

诚信应考，作为学生，要对老师有诚信，做到诚信考试;对自己也要有诚信，要做到心口如一，不屈从自己内心的欲望，不屈从自己内心的恐惧，不掩饰自己的错误，在此谈谈心得体会。...

《朝花夕拾》，正同于它另类的名字一样，这本脍炙人口的巨作，是鲁迅先生在风烛残年的岁月里写下的。读了朝花夕拾心得20xx字1有一个人，他生活在动荡不安的年代，却没有在那个腐朽冷漠的社会中随波逐流，而是以笔为武器，同整个封建社会斗...

新手置业顾问沙盘演练 房地产置业顾问沙盘客户会问到的问题篇八

新楼盘营销策划方案

(1) 阐述楼盘的位置

;(2) 阐述楼盘所在地的历史渊源

;(3) 阐述

楼盘交通条件

;(4)阐述楼盘人口密度情况;(5)阐述楼盘的升值潜

;(6)力阐述楼盘的背景以及公司规阐述楼盘开发商的信誉;(7)

划 ;(8);(9) 阐述楼盘的实用率

;(10)阐述楼盘的舒适温馨阐述楼盘

的品质 ;(11) 阐述楼盘的物业管理有什么不同。广告阶段划分: 对

, 应有战略的考虑

, 从而使每一楼盘的品牌推广是一个长期的行为

期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投

篇3 : 新楼盘销售以及策划概述御花园销售以及策划框架销售

策划概述

: 本销售策划为解决《金信 .御花园》项目销售阶段划分

及促销策略怎样安排, 项目的销售价格怎么走 , 如何宣传造势等问

题。一、项目销售策划所包涵内容:1、市场销售调查 : 《金信 .御

:a、建筑规模与风格

;b、建筑布局和结构

;c、花园》项目特性分析

d、物业管理 ;e、开发商背景

;f、结论景观和建筑功能配置;

和建议 ;2、目标客户分析: 经济背景 : 经济实力 / 行业特征 / 公司 ;

家庭 文化背景 ; 推广方式 ; 媒体选择 ; 创意及表达方式3、价格定位

5 4、入市时机及入市姿态、广告策价格策略理论价格 / 成交价格 /

; 阶段性的广告主题

; 阶段性的广告创意表现

;略广告的阶段性划分

广告效果监控

/ 软性新闻主题

/ 媒介组合 / 投

放频率 / 费用估算

营销中心 : 示范单位 : 围板

:1、等 ): 印刷品 ( 销售文件 : 售楼书等 ): 媒介投放二、销售策划内容

销售现场准备

;2、销售代表培训

;3、销售现场管理

;4、房号

销控管理 ;5、销售阶段总结

;5、销售广告评估

;6、客户跟进服

务 ;7、阶段性营销调整三、销售策划的内容及步骤1、项目研究 ,

, 详细分析项目的销售即项目销售市场销售策划及销售状况的研究

, 对所有 : : : 状况购买人群接受价位

, 所谓“知己知彼

:3、项目优劣百战不殆”。竞争对手的详细了解

势分析 , 针对项目的销售策划状况做详尽的客观分析, 并找出支持

理由。 4、项目再定位 , 根据以上调研分析 , 重新整合所有卖点 , 根据市场销售需求 , 做项目市场销售定位的调整。五、项目销售策划

思路 :1、销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别

,、主题思想的统一性。在广告宣传上不管 , 避免盲目跟随风

2开来

是硬性广告还是文字包装

, 都要有一个明确而统一的主题。一个大

, 小主题内容可以不一样, 但都是为主题可以分解为若干个小主题

说明大主题服务的。

首先是操作思想不能

断 : 前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断, 两次宣传间隔的时

:1、项目入市时机选择理想的入间不能太长。六、项目销售策略

, 而是指根据自身情市时机 : 入市时机并不是指时间概念上的时机

是卖楼花还, 况和市场销售状况来决定什么时候开始进入市场销售

是卖现楼 ; ; 是按部是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖

就班 : 调整完步伐后再卖还是急急忙忙: 仓促上马 ; 是抢在竞争者前

卖还是等人家卖完了再说等等。根据多年的经验和教训一个项目

理想的入市姿态 , 一般应具备 :1: 开发手续与工程进展程度应达到

可售的基本要求 ;2: 你已经知道目标客户是哪些人;3: 你知道你的

价格适合的目标客户;4: 你已经找出项目定位和目标客户背景之间

的谐振点 ;5: 已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题 ;6: 已确定目标客户更能接受的合理销售方式 ;

和达·东东城freefly - 和达·东东城freefly 前言以下我们本次策划的几个重点：1、对中国整个房地......

新产品营销策划书封面企业名称：乐喝喝策划书的名称：乐喝喝绿茶营销策划书策划完成日期及本策划适用时间段： 因为营销策划具有一定时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效......

营销策划书一、前言明确策划目的、二、营销环境评估与分析 外部：宏观、行业内部：大学生市场环境分析、手机市场现状分析、三、营销调研举例、数据说明、图表；理论依据与实际情......

营销策划书一、营销策划方案概要1.营销任务和目标2.目标市场和定位分析主要结论4.主要营销战略内容和关键步骤5.营销预算二、营销目标通过对目前营销状况的分析，制定出......

新手置业顾问沙盘演练 房地产置业顾问沙盘客户会问到的问题篇九

1、取得客户的信任

只有信任才能接受，信任是房地产销售技巧的基础。信任可以分对楼盘的信任和对人的信任，这两点都不能疏忽。

2、认真倾听

不要一见到客户就滔滔不绝地介绍，要先倾听，了解客户的想法，特别是要学会销售提问，打开客户的心扉，你才知道应该怎么说。

3、成为房子专家

每个房子都有优点和缺点，切不可因为缺点就不信任自己的房子。你不信任自己的房子，你的底气就不足，客户就会察觉。把房子当成自己的孩子，孩子总是自己的最好。有了这种情绪，你就会做得很好。这是重要的房地产销售技巧。

4、塑造美好生活愿景

很多销售人员习惯于干巴巴地介绍楼盘，什么多大多大的面积等等，这样很难激发客户的购买激情。要运用形象描述的销售技巧，将客户的居住的美妙情景画在客户心中，这样客户才能被感染。

5、会讲故事

经常准备一些地产故事，比如谁谁通过房子发财了，谁谁通过买房子增值了多少。还有自己和客户的故事，比如谁谁一开始没买，但是那几天房子价格飙升，我赶紧给客户预留了一套，并且持续和他联系，客户听说之后立马付款买下，半个月后就赚了30万。

新手置业顾问沙盘演练 房地产置业顾问沙盘客户会问到的问题篇十

上一周的周六周末两天，我们班去校本部进行了为期两天的企业经营模拟实践课程，我很荣幸的加入了一个有着众多杰出队友的高效小组并担任生产总监，下面，我将谈谈自己的心得与体会。

首先，我想谈谈我对企业经营实战模拟的理解。企业经营实战模拟又称“erp沙盘实战”，它是一门理论联系实践的综合性课程。其目的是通过沙盘这个载体再现企业经营中的现金流量、产品库存、生产设备、人员实力、银行借贷等企业运营指标，让参与者能够学以致用，将理论有效地转化实际操作，再将实践升华为理论。

在作为生产总监的过程中，我深刻地体会到，一个企业不能没有明确的经营目标而盲目生产，在制定决策前，要计划自身的投入和产出。对自己公司的发展方向要做好仔细打算，不盲目生产也不过分保守。就比如说，在我们企业第二前的生产经营中，由于我们未能计划好生产与原料的统一，导致了我们库存积压了大量的原料，使得公司的资金难以为继，被迫向银行进行了多次短期借款。

生产总监，就是事先要经过周密的预测，根据订单，从财务总监手中支出资金下料，生产总监根据生产线能力进行有序的生产，订单完成时交货，获得货款。还要做的事了解其他企业的产品的研发，市场开拓和产品认证情况，以及的当年产品产量和产能的具体情况，得出一个可行的产品研发决策，与产品研发相匹配的市场开拓和产品认证决策。

第一，在做任何事情之前，都要有一个大方向，否则就不知道该往哪里走，甚至要给自己做减法，当自己不是百分之百确定喜欢做什么的时候，可以先明确自己不喜欢做什么，把自己的包围圈缩小，到最后就知道，哪些方面我不喜欢，就不去考虑；但是有些方面我好像并不讨厌，就多作准备；有一方面我特别不喜欢，就全力出击。

第二，在选择了做什么事情之后，应该对这件事做一个全面的了解，包括这件事的定义，受众，对这件事产生影响的其他事物以及这件事发生后所带来的结果。有了初步认识之后，应该分析好再对这件事做一个深入的研究。如果可行的话就生成一份大计划，之后的工作就是细化到点上依然可行的话就应该全力以赴。同时，应该多关注外界的变化，以不变应万变。

第三，这次沙盘实验让我真的明白了那句话“知识之后是见识，见识之后是胆识，胆识最后变成智识，这是一层层的升华。知识是基础，不读万卷书，即便能行万里路，也不过是个邮差”。必须夯实知识，不断更新自己的知识结构，否则永远是个“僵尸”。不会做某事不要紧，不会创新也不要紧，可以从学习他人，借鉴他人开始，切记“三人行必有我师”。有了一定的能力就要勇于创新，哪怕只是微创新也是一种突破。

第四，在自己不够强大的时候应该做好自己的专业，有余力时多学其他知识。只有自己扎实了，带别人的时候，才华才能倒给别人。肤浅的人，把自己所有的理想都写在脸上，真正能实现的人，是把壮志刻在心里。

在这次模拟经营企业的课程中，我受到了很多启发，这对我以后的判断和选择都将会有很大的影响，细节决定成败、冒险就是保险、做企业不能一心只想着赚钱！这些价值连城的观念与思维将会引领我的生命！

新手置业顾问沙盘演练 房地产置业顾问沙盘客户会问到的问题篇十一

  随着企业之间竞争态势的发展，企业的市场观念发生了巨大的变化，已经有越来越多的企业放弃了以往站在自身的立场上，为生产而生产的导向，开始以市场和消费者的需求为产品生产的出发点，并且在销售活动中，也正在放弃具有^v^强销^v^色彩的推销观念，转而根据市场需求和市场需求的变化进行市场营销活动。

  企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务，成为企业推销观念的翻版。而策划观念的引入，则使市场和消费者受到了高度重视，市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提，从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化。

  在房地产行业，广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况。房地产策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统组成一个大系统，缺一不可，密切联系，有机统一。同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况；在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向；在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势；在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告发布等方面要有超前的眼光。

  另外，房地产策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。一是房地产策划自始至终要以市场为主导；二是房地产策划要随市场的变化而变化；三是房地产策划要造就市场、创造市场。它的策划要比较和选择多种方案。房地产策划方案不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据其市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的最佳适应状态。

  房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，房地产策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。

  目前，一些房地产开发项目策划已初步表现出以上观念的转变，房地产策划的思想活跃、理论丰富，这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持，给房地产企业出谋划策，创造更多的经济效益。基于此，我们小组对选出的三篇房地产策划书进行了如下分析：

  案例：《xx花园》

  、区域市场分析

  xx区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147、77平方公里，人口41、8万人。xx区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线xx终点位于区内。xx区是广州著名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。

  由于城市中心东移，xx区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。xx区楼盘分布相对集中，主要分布在以xx北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。

  、定向市场分析

  员村位于xx区南部，毗邻xx公园和xx区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于xx区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。

  、项目分析

  1、项目名称：海景中心

  2、项目规模：由2幢28层组成

  3、推售情况：现推都景轩，海都轩的7～28层

  4、宣传主题：只交一成，即做业主

  5、价格：4076～5598元/m2，均价4708元/m2

  6、装修标准：一级一类装修（高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门）

  7、优劣势分析

  ⑴优势分析

  1、本项目由海景公司开发，发展商实力雄厚，能给买家充足的信心。

  2、位于广州新城市中轴线，发展潜力巨大。

  3、地处交通主干道黄埔大道和华南大道交汇点，交通十分便利；

  4、项目以准现楼发售，增强买家信心。

  5、社区配套设施较完善，有学校、医院、市场、xx公园、赛马场等；

  （2）劣势分析

  1、珠江新城配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。

  2、竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。

  3、项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。

  4、外来人员多，治安问题多，影响买家心理；

  、竞争对手资料分析

  对手一

  1、项目名称：侨颖苑

  2、项目规模：由3幢12层及一幢9层组成

  3、推售情况：现推c栋c1～c4梯的3～12层，b2栋的2～12层

  4、宣传主题：新xx、新市民、新文化

  5、价格：4481～5145元/m2，均价4655元/m2

  6、优劣势分析

  ⑴优势分析

  ①该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住；

  ②价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势；

  ③位于内街，可避免主干道噪音及空气污染影响，但亦可方便出入主干道，属旺中带静，有一定的升值潜力；

  ⑵劣势分析

  ①周边外来人口较多，人流复杂，治安环境较差，影响买家购买心理；

  ②楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次；

  ③户型设计一般，凸柱位较多，影响使用率；

  对手二

  1、项目名称：紫林居

  2、项目规模：由3幢连体9层组成

  3、推售情况：现推c—h座的3～9层

  4、宣传主题：品味家在公园旁的舒适与休闲

  5、价格：4511～6208元/m2，均价5320元/m2

  6、优劣势分析

  ⑴优势分析

  ①该楼盘是员村一带为数不多的小区楼盘，且内部环境优美，易于吸引买家购买；②邻近交通主干道黄埔大道，交通异常便利；

  ③该楼盘紧靠xx新区府，xx公园近在咫尺，对楼盘档次的提升有莫大的帮助；⑵劣势分析

  ①该楼盘部分单位靠近马路，受噪音影响大，空气污染大，影响销售；

  ②周边外来人员多，且时常有治安事件发生，影响买家入住信心；

  ③户型设计上有一定的不足，有凸柱现象；

  、项目周边配套状况

  1、社区配套

  ①大学：xx

  ②中学：xx

  ③小学：xx

  ④银行：xx

  ⑤康体：xx体育中心、羽毛球馆

  、项目企划思路

  由于项目为广电成熟生活区物业，有优良的先天条件。区域的外部条件劣势较为明显，做好项目的销售企划工作，是项目能否取得成功重点。我们得企划思路：

  1、充分利用先天优越的交通环境

  项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个^v^xx中心区宜商宜住精品公寓典范^v^，塑造独特的品牌形象。

  2、把握市场需求，迎合买家心理

  随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。

  3、营造现场舒适环境，引起客户购买冲动

  在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。项目应在规划设计、园林绿化、接待中心、等方面营造舒适的内部环境。

  4、体现^v^以人为本^v^的经营理念

  面对多元化的目标客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加^v^人性化^v^。

  市场定位

  员村附近的楼盘可谓良莠不齐，档次不一，而且价格相差悬殊，可以说^v^一路之隔，楼价翻一番^v^。所以，本项目的区域划归应与珠江新城——未来新城市社区紧密挂钩，淡化员村区域概念才是本项目获胜的前提。结合区域市场情况和自身特点，敝司建议塑造独特的品牌形象

  ———^v^xx中心区宜商宜住精品公寓典范^v^

  以此定位入市，充分迎合市场，进而突破市场，形成本区域的最大热点，当然，要达到这样的目标，必须需要合适的规划及硬件配合。在下述项目建议中会逐一阐述。

  、项目形象定位

  在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好的绿化小区的心态，带给客户一种^v^既享有成熟小区环境，又座拥未来新城中心^v^的双重^v^抵买^v^价值。初步提供以下项目形象定位供贵司参考：广州新城市中心区？宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通过上述的形象定位，给本案赋予现代高质素生活的实质内涵，使项目从低沉的环境气氛中摆脱出来，从而体现项目内外环境的优越。

  、目标客户定位

  作为广州新城区之一的xx区员村，其购房客户群有较为特殊的一面。以此概念，整个新地区（从东山——黄埔）的客户都是本项目客户。根据实际情况，我们又可将这部分客户群定向细分如下：

  1、区内的买家

  分析：员村附近区内人口密集，路窄人稠，整体环境缺乏大型园林绿化，绿化率低。对于欲改善环境的买家及家中有安度晚年的老人家的客户，本案住宅是他们置业首选。

  2、区域居民的子辈

  分析：这批人在当地生活较长时间，生活圈子几乎固定在此，对该区感情深厚，而现有条件已难以满足其生活需要，想买大屋改善环境，同时出于孝敬老人的前提下，在同区就近购房，既能更好照顾老人，又能享受独立居住的自由便利。

  3、区域居民的亲属、朋友

  分析：此类客户受该区域的亲属、朋友的口碑宣传，对小区向往，同时在此地置业，方便于同自己亲属、朋友进行充分的沟通，接触和联络，还享受其优越住宅环境。

  4、外来人口在该地置业

  分析：此类在该区域中占主流，他们注重本案的综合素质，周围的自然环境以及周围的配套设施，对新环境适应性较强，反而对区域感情不太考虑。

  、目标市场细分

  针对目标客户的情况，敝司将目标市场细分如下：

  1、购买阶层

  1）自用：大众市民（含拆迁户），有能力而又确实希望置业的。

  2）安居保值：高薪收入阶层。

  3）换屋计划：不满现时居住条件且有能力供屋的人士，房改房的原居者。

  4）投资客：投资者是每个有潜力楼盘的目标买家群，针对本项目，被吸引的多是中小型投资者。

  2、年龄层次：中青年人为主（30~50岁）

  3、家庭结构：三~五口之家为主

  、目标客户

  市场仿如金字塔，不但要瞄准金字塔的顶部，而更重要的是应瞄准金字塔的中部以下（即对准大多数的消费群体）就敝司合作的市场调查公司对广州楼市的调查分析，xx区大部份的消费者，最可接受的房价是20万到45万元之间，而另一部份人可接受的房价为45万到60万，能够接受60万元以上的消费者就是金字塔的顶部了，本案的目标客户为15~60万元这一阶段，如图示：

  、市场气氛培养

  敝司建议在现阶段利用项目一切的条件，营造浓烈的市场气氛，吸引买家的关注，为项目推出时的销售打下良好的市场基础，具体操作内容包括：

  1、硬件塑造

  ⑴告知性工地展示

  应利用楼盘入口围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可通过横幅，彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引买家。

  ⑵户外广告设置

  户外广告设置能增强项目的认知能力，可以有效提升项目的知名度。在广告牌设置上可以考虑，公交车站灯箱、车身广告等其它户外媒体。

  ⑶设置精美的示范单位和样板房

  通过对示范单位和样板房的包装设计，可有效掩饰平面中的弱点，引起客户购买冲动，促进成交。

  2、软性宣传

  ⑴为区域造势

  通过报纸软性文章，详述xx区府搬迁后为区域带来的种种优越之处，以完善的社区配套、熟悉的生活环境打动买家的心，挽回不断外流的区域客源。

  ⑵为本案住宅造势

  目的：把市场的注意力拉至本案住宅，突出项目形象，以本案住宅环境好，交通便利的优点吸引买家。

  ⑶为楼盘造势

  形式一：软性广告宣传；把区府搬迁，城市东移，城市新中轴线的成型、九运会举行等所带来的利好因素向市场传达。

  形式二：置业调查问卷，以抽奖的形式向中奖买家提供额外折扣或现金奖励。同时，留住部分准备置业的买家。

  、促销手段建议

  1、增加销售点

  2、大型展销会

  选择适当的时间和地点，通过适量的广告投放，营造销售高潮。

  3、潜在客户开发

  利用敝司原有广阔的一手及二手客户资料，通过主动联络推销方式，增加项目的客户来源。同时，应发感谢信给首期业主，并采取措施对旧业主成功介绍买家（以签契约为准）给予奖励，从而开发旧客资源。

  4、提供额外优惠

  展销会期间提供额外折扣及优惠，可以促使客户尽快交易，降低成交风险。根据项目的实际情况，建议如下：

  ⑴赠送一年管理费

  针对工薪族的置业心态，既加强他们对物业管理的信心，又能给予客户一种实惠的感觉，有效促进成交

  ⑵赠送一年xx公园门票

  提醒潜在买家项目邻近xx公园，生活环境舒适。此举将置业的大事与生活中的小节有机地联系在一起，令客户联想起项目周边康体配套优势。

  、付款方式建议

  针对区域内楼盘的付款方式过于单一，应向买家提供较轻松的付款方式以扩展买家层面，增加其超前入市的可能性。同时，根据最新的《xx省商品房预售管理条例》建议项目的付款方式建议如下：

  付款方式

  手续一次付款特惠按揭优惠按揭付款超轻松按揭付款

  折扣88折9折91折93折

  签认购书时付

  定金10000

  签认购书七天内

  （扣除定金）30%10%

  即办理最高七成三十年银行按揭10%

  即办理最高七成三十年银行按揭30%

  （扣除定金）

  发展商提供24个月免息分期即办理最高七成三十年银行按揭

  一个月35%10%

  二个月30%

  三个月10%

  办好房地产证七天内5%

  建议在本项目推出前投放一定量的软性广告，向市场营造一种^v^我们推出的不仅是一幢高尚住宅，更是一种高品位的生活模式和身份象征^v^的概念，待项目推出市场后更以这一概念，通过强有力的立体广告效应，创造浓烈的市场气氛，以达到理想的销售业绩。

  、媒体选择建议

  ⑴广州日报

  广州及珠江三角洲地区最大型的报纸之一，是广州首选的地产广告媒体。

  ⑵羊城晚报

  全国十大报业之一，以家庭读者为主，和广州日报配合可以形成极佳的广告效果。

  ⑶广州电台一、二台、城市之声电台、音乐电台。

  价格低，听众广，能以高频率的传播来提高受众对项目的认识度。

  ⑷户外广告和指示路牌

  ①在楼盘附近做指示路牌

  ②巴士车身广告

  ③楼盘工地周边围墙广告

  、宣传主题

  本次广告提案将表现敝司对海景中心的理解

  和广告建议，旨在准确体现本项目的整体优势及项目特色，使之能在短时间内建立起本项目的品牌形象，扩大其知名度。并通过一系列新颖而有创意的广告策划，激起消费者对本项目的强烈关注，促使消费者产生购买行动。

  竞争对手分析

  高质素的物业在现今的广州房地产市场当中，竞争日趋激烈：从风格独特的设计、配套设施、豪华会所、室内装修，到价格战、公关战、广告战等各种营销手段的运用，均挖空心思，务求令到消费者解囊认购。

  海景中心所在的黄埔大道中，其市场竞争早已于早年开始。主要竞争对手有天一庄、福金莲花园后期、紫林居及恒安大厦等项，由于上述楼盘的宣传力度略优本案，在市场上已略占优势。而对本项目构成压力。短期内建立具有独特个性的项目品牌形象，锁定目标客户群，引起消费者的注视，促使消费者作出购买行动。

新手置业顾问沙盘演练 房地产置业顾问沙盘客户会问到的问题篇十二

20xx年是大恒不寻常的一年，她迎来了大恒二次创业，大上台阶。第一阶段，我们出色地完成了^v^做大^v^的目标，第二阶段，我们要把大恒^v^做强^v^，为以后的^v^做长^v^打下坚实的基础。

说到广州市比较有名气的房地产开发商，人门会不约而同想起大恒、越秀城建、合生创展、富力等名字。没错，对于名气，我可以自豪地说：有。但是，说到精品名盘，我大恒13个楼盘中又能举出几个来呢?^v^做大^v^并不是一件难事，^v^做强^v^才是一门高深的学问，因为她关系到如何^v^做长^v^，如何打造百年老店。许主席不愧是我们的领头人，在这个关键时刻，他敢于转变思想，提出了：^v^从我做起，从零开始;打造精品，重塑大恒^v^的战略目标。

秉着^v^勇于开拓，集百家精华^v^的精神，5月12日下午，我们集团上下怀着学习的态度，组团参观了市内几个出名的楼盘----星河湾、美林湖畔花园\金碧世纪花园。通过^v^以盘比盘^v^，发现别人的优点，找出自己的缺点，把好的东西带回^v^家^v^，把坏的东西扫出^v^家^v^门。

第一站是星河湾。该楼盘远离广州市中心，位于成熟的华南板块，北邻珠江，东部为自然山坡，西邻番禺迎宾大道，万亩生态果林使星河湾远离城市的喧嚣，倍显宁静、清幽。车子一路驶入星河湾楼盘，一下车，一排排整齐的绿树立刻映入眼帘。一条条的林荫小路向四周延伸，就象树叶的叶脉，非常清晰、有续。我在整个小区兜了一圈，沿路树木郁郁葱葱，花草修剪得层次有续，柏油路上极少见到有垃圾，也看不到打扫垃圾的工具。公共路上每隔一段距离就有一个垃圾箱，而且还对垃圾分门别类。星河湾的建筑风格还是挺有特色的。星座式布局是星河湾规划的核心，建筑结构，园林规划都以此为基础展开，星座式楼宇布局，形成每一住户视野开阔，开窗即见景，避免对视。此外，令我感到最敬佩的是星河湾隐蔽工程非常到位，很好的保持了小区的统一外观和风格。这里我可以举一两个例子。我非常细心地留意了他们安装的空调位置。他们的做法非常聪明，原来他们都把空调位置统一用与阳台栏杆相同颜色的铁架遮盖，从外面看非常隐蔽，尺寸布局也很合理。另外，走在公共路上，几乎看不到有沙井盖。做工程的都知道小区内不可能没有沙井盖，要不然排水成大问题了。他们把沙井盖修饰得跟路面的外观非常相似，在外面不容易发现。这些都是值得我们借鉴的经验。总括来说，星河湾是一个非常成熟的小区，隐蔽工程让人很满意，各方面规划都很舒服。

第二站是位于东圃板块的美林湖畔。一进美林湖畔小区，感觉来到了一个公园。车子走了将近三分钟才来到住宅区，沿路是一个2310㎡的超大无极泳湖，非常壮观。因为是比较新的楼盘，我特意参观了样板房。美林湖畔向业主推销的是^v^精装修^v^，^v^精装修^v^在层次上要比^v^豪华装修^v^要高。开发商的^v^精装修^v^有三个版本供业主选择，风格不一，有开放式的，有传统式的，适合不同的年龄段。他们对样板房的资金投入是蛮高的，室内各种摆设的真实度很高。配合发展商^v^没有看不到风景的房子!^v^主题，每一户型的房间均可看到园区的风景，其中中心游泳池是一卖点。另外我还发现，户型相对差一点的房子看到的风景要比户型相对好一点的房子看到的风景好，这样发展商在开发上找到了平衡点，自然也有利于销售。总括来说，美林湖畔的建筑风格一般，稍逊星河湾。但是美林的超大园林湖区和休闲配套设施是他们的强项。这样价钱高也是有道理的。

最后是我们自己的楼盘，金碧世纪花园。

大恒的楼盘和上述两个楼盘相比确实有不足之处。相比之下，我们的楼盘在结构上比较单一。拿第三金碧小区的别墅为例，建筑体现不了风格，比较死板，花园还满布沙井盖，影响外观。大恒有些楼盘的绿化面积够是够，但离美观还差很远。我们一直强调楼房的外观要统一，但是我们在设计上却没有考虑周全，以致于有些时侯根本行不通。在楼房和配套设施的规划上还有很多需要改进的地方。另外，以金碧世纪花园为例，从大门口到销售部，我们

沿路都看不到一个垃圾箱。园区卫生是业主对园区的首要印象，试问连垃圾箱的配套都不足卫生又怎么会搞得好呢?

我感觉，我们所标榜的^v^特色保安、特色管理^v^已经不再是我们的优势了。其他的楼盘在保安和管理上都有自己的特色，而且和我们不相上下。就拿上述两个楼盘来讲，星河湾的保安穿的是蓝色制服，戴的是蓝色鸭舌帽，站姿是两脚分开与肩同宽，双手背后交叉。而美林湖畔的保安穿的是一身夏威夷服，正配合炎热的夏日。这两个楼盘的保安都配合了楼盘悠闲、轻松、渡假式的风格，避免了那种不协调的拘束。不过，话又要说回来，每个楼盘的定位都不同。过于死板的比较也没多大意义。

我们应该吸取星河湾和美林湖畔花园两个小区的养分，扬长避短，在管理人文环境、公共配套等方面都应仔细推敲斟酌。我认为硬件的高标准投入、人员的高素质服务、管理的高起点突破至关重要，是打造金碧精品的有效途径

新手置业顾问沙盘演练 房地产置业顾问沙盘客户会问到的问题篇十三

1、规模及规划讲解产品，先要讲述楼盘的规模及规划，即占地、建筑面积、总量多少、户数，分别由几幢高层、几幢小高层、几幢多层组成，分别为多少层，分几期开发、何时完工、绿化分布、绿化率、小区及容积率等。

在销讲规模及规划时关键在于从那些数字中挖掘灵感，打出漂亮的擦边球，创出最大、最有规模、是集中、区域，人罕见、少有的等等说词，抓住两点“最、唯一”。

2、小区绿化环境小区绿化环境是购房者选择楼盘的重要标准之一，其影响购房者购买举的比重也越来越高。

但往往置业顾问所销售的都是期房，绿化环境总是最后建造，这些矛盾造成购房者看房时看不到绿化环境，所以在销讲过程中置业顾问要重视对绿化环境而已的介绍。这一内容非常重要。

讲解绿化环境的第一步就是把本小区绿化不同于其它小区绿化的特征告诉客户。

3、项目设计房型房型是每个购房者是初或最终决心很大然关心的问题，甚至有些客户最终判断购买方向的准则，之所以房型如此重要是因为它直接关系到客户要花多少钱，关系到家的环境，家人的安排及身体健康等多方面。

4、项目其它功能●水电、煤气简单概述一下容易，分类就可以了，如果有净水，中央供热的，那么则应单独列出来作为一个卖点详细介绍其用途和好处，并对主要的设备品牌详细说明。

●通讯通讯即宽带、卫视系统，及其它通讯系统。

新手置业顾问沙盘演练 房地产置业顾问沙盘客户会问到的问题篇十四

一、企业经营管理沙盘模拟大赛感悟

为了提升高职、高专管理类专业大学生的动手能力和实践能力，企业联合高校推行以“企业经营管理沙盘软件为载体”的专业技能大赛是一种值得推行的培养途径。用友、金蝶和中教畅享等企业已成功推行了“erp大学生企业经营模拟沙盘大赛”、“大学生管理决策模拟大赛”、“itmc大学生企业经营模拟沙盘大赛”，得到了广大高校大学生的积极参与。作为指导教师，我全程参与了从企业管理沙盘大赛校赛到全国总决赛整个比赛流程，亲眼见证了学生在比赛中付出的努力，在这里谈谈指导学生的一些感悟。

1.引导入门，打好专业知识基础。企业经营管理沙盘模拟大赛是一个仿真企业环境、业务流程、模拟职能岗位的操作软件，学生初次接触到这个软件，需要了解各个岗位的角色分工及相应的岗位职责；需要掌握整个操作经营规则，如：各个角色操作权限、经营年限、得分规则等。在沙盘大赛校赛初赛中，共有300多名学生报名参加，百分之九十的学生从来没有接触过沙盘软件，基本上是零基础。为了提高比赛的水平，在初赛开始前，进行了一个月的沙盘软件入门培训，由指导老师讲解操作经营规则、操作流程，通过入门培训，可以大大提高学生的自信心。因此，指导老师引导学生入门，是练习沙盘模拟大赛的基础。

2.培养战略思维。企业经营管理沙盘模拟大赛仿真现实的市场竞争环境，实行小组对抗比赛，根据实际情况可以分为6～12组，小组的每位成员分别担任ceo、cfo、cso、coo等职务，模拟企业经营6年。各组分别代表不同的企业，是同一行业中的竞争对手，各组必须根据市场需求预测和竞争对手的动向，决定本企业的产品、市场、销售、融资、生产等方面的长、中、短期策略。每一年末用会计报表结算经营结果，分析经营结果，制定改进方案，然后继续经营下一年。在沙盘实训中，学生要对广告费用投入、产品研发、市场开拓、原材料采购、生产能力调整、贷款以及资金使用等一系列企业生产经营活动作出决策，形成决策方案。因此，通过平时的沙盘练习，要鼓励学生敢于尝试不同的战略方案，并在实际操作中及时总结各种战略方案的优势和劣势，并能根据竞争对手的动向，适时调整战略方案。

3.建立良好的团队合作精神。团队管理指在一个组织中，依据成员工作性质、能力组成各种小组，参与组织各项决定和解决问题等事务，以提高组织生产力和达成组织目标。团队管理要运用成员专长，鼓励成员参与及相互合作，致力于组织发展。因此，有效的团队管理，对于激发成员潜能、协助问题解决、增进成员组织认同、提升组织效率与效能，具有非常重要的意义。企业经营管理沙盘大赛是一个模拟企业中四个角色ceo、cfo、cso、coo操作的融合，各个角色既要明确各自的操作权限和岗位职责，同时又是一个整体。在整个团队中，ceo起着关键的作用。

4.养成良好的参赛心态。企业经营管理沙盘模拟大赛是以季度为经营周期，模拟企业连续经营6年的操作软件。在经营过程中，当资金断流就显示破产信号，退出比赛。在经营的24个周期内，会发生各种各样的问题，比如：广告投放错误、资金短缺、原材料订购不及时、产能跟不上、没有及时交货等，这个时候就需要沉着冷静，快速找到最佳的解决策略。企业所有的经营决策都要考虑全盘的需要，在保证企业存活地前期下，提高企业经营的绩效和分数。在经营的前三、四年，做到骄不躁、败不馁，在小组团队共同努力下，经营到第六年，并保持较高的分数才是最后的成功。因此，在沙盘模拟比赛中，不仅比的是技术、策略，更比的是良好的心态。

5.心系学生，随时给予学生帮助与鼓励。企业经营管理沙盘模拟大赛持续时间比较长，要经过校赛、省赛、国赛层层筛选和考验。指导教师团队不辞劳苦，牺牲了很多休息时间，以投入于学生培训工作中：扩展学生专业知识、指导学生软件操作、组织校内选拔赛；在随后的省赛、国赛中，做好后勤工作，在生活上给予学生无微不至的关心，让学生全身心地投入到比赛中。当学生在训练中第一次经营到600分时，我们比学生还要高兴和欣喜，并鼓励他们再接再厉；当学生出现策略失误时，也不能过于责备，要鼓励学生摆正心态，调整策略。

二、以赛促教，推进工商管理类专业课程“体验式”教学改革

1.以赛促学，鼓励学生在参与中主动学习所需的专业知识。企业经营管理沙盘模拟软件是一种能够引起学生浓厚学习兴趣的操作软件，应该鼓励并支持学生组织相关的“沙盘协会、社团”，或者以开设《企业经营决策管理》公共选修课的形式，让更多有兴趣的学生了解企业运作方式、过程，满足相关专业学生的需求。企业经营管理沙盘模拟大赛之所以得到学生的广泛关注和全身心地投入与学生的兴趣是分不开的。沙盘模拟中每位角色扮演者要想做好自己的角色都会主动地去学习相关的专业知识，扮演ceo角色的学生会去图书馆查阅战略管理、财务管理、会计、市场营销等相关专业书，培养预测、分析和决策等综合能力；扮演cfo角色的学生会主动地去学习财务管理、会计、管理会计、财务分析等相关课程，通过分析企业的经营状况、资产状况和现金状况，为ceo决策提供相应的依据；扮演cso角色的学生会主动地去学习市场营销、统计学等相关知识，学习如何在激烈地市场竞争中通过博弈取胜；扮演coo角色的学生会主动学习生产管理、管理学等相关内容，培养敏锐的市场分析能力和精准的生产计算能力。这将极大地调动学生的学习兴趣，并且让学生有明确的学习目的，让学生真正理解所学专业知识在企业工作岗位中的作用。

2.以赛促教，把沙盘练习和专业课程相结合激发学生的学习热情。以工商管理专业核心课程《生产与运作管理》的教学为例，该课程主要介绍生产与运作管理的基本概念、生产系统设计、生产计划编制、生产能力分析、生产进度控制等。这些理论知识的分析和运用需要借助实训任务来完成，而企业经营管理沙盘模拟大赛就是模拟现实企业经营活动的各个环节设计的操作软件。在安排教学任务时，老师可以先讲述主要的理论知识点，在对理论知识有了整体地把握之后，安排学生到实训室进行企业经营管理沙盘模拟操作，并将实训操作过程和成绩列入课程考核的一部分，并要求学生在完成企业经营管理沙盘实训任务后，及时总结心得和体会，并上升到一定的理论高度，真正做到理论知识和沙盘实训操作相结合。

3.以赛促训，提高《工商管理专业毕业综合实训》课程的实践性。《工商管理专业毕业综合实训》课程具有很强的综合性和实践性，该课程的定位是将分散的专业知识整合起来，企业从设立初创、成长发展到倒闭的完整生命周期中，需要经营管理团队具有战略规划、整合资源、市场分析、营销管理、生产管理、财务管理、人力资源管理、信息化管理和企业文化管理等多方面的知识和能力。根据企业经营管理所需要具备的知识、能力和素质，将课程内容分为十个实训模块，即企业创立实训（4学时）、战略制定实训（8学时）、全面预算编制实训（12学时）、营销管理实训（18学时）、生产运作管理实训（18学时）、财务管理实训（18学时）、人力资源管理实训（18学时）、企业信息管理实训（8学时）、企业文化管理实训（8学时）和企业对抗模拟综合实训（模拟企业运营6年，32学时），共计144学时。通过强化学生毕业综合实训、实习环节，让学生真正理解所学专业知识在企业工作岗位中的作用，帮助学生结合自己的兴趣专长更好地实现职业定位。

三、情景模拟“体验式”教学经验的推广

企业经营管理沙盘模拟对抗实训课程，通过搭建一个仿真企业平台，用仿真企业环境、仿真业务流程、模拟职能岗位，让学生们身临其境，真正感受到市场竞争的激烈与残酷，体验承担经营风险与责任。在成功与失败的体验中，学生加强了彼此间的沟通与理解，体验到团队协作的力量和优势，学会如何建立起一个高效的团队，掌握了团队管理的一些技巧，从而全面提高学生经营管理的素质与能力。企业经营管理沙盘模拟软件操作不仅可以运用于工商管理类专业基础课程的实训教学改革环节中，还可以进一步推广到工商管理类专业的精品资源课程建设、重点专业建设以及对外校企合作服务等。通过这种情景模拟“体验式”教学，激发学生的学习积极性，通过在参与过程中发现知识的缺陷，由“被动学习”变“主动学习”。在沙盘实训过程中可以为工商管理类专业的精品资源课程建设和重点专业建设积累丰富的资源素材。同时，可以为周边中小企业管理人员提供企业战略制定、生产计划编制、财务报表分析、营销策略比较、团队协作等对外技术培训服务，进一步推动高校和企业的深度合作。

新手置业顾问沙盘演练 房地产置业顾问沙盘客户会问到的问题篇十五

盼星星，盼月亮，我所期待的星期三又来临了。一放学，我迫不及待地对妈妈说：“快，快到你们学校去，我要玩沙盘游戏。

一下车，我便兴高采烈地跑到心理咨询室。我敲了敲门，没人开门，我好像当场被泼了一盆冷水，失望到了极点。忽然，门打开了。“耶！”我吹呼着冲了进去，顾不上打招呼，顾不上咨询室的老师诧异的眼神，直奔沙盘游戏室。

映入眼帘的是两个摆满了各种道具的架子，整整占据了一面墙的位置。架子上有各种质量和尺寸的玩偶，有桥、有房子，还有交通用具……管理员把他们分门别类地放好了。

我先排了一棵树，那颗碧绿碧绿的好像一顶大礼帽，我还在上面放了一个鸟窝，小鸟的身体是黄色的，像一件黄色裙子，非常可爱，有树怎么能没有心子吧？我拿了一座别墅，我惊奇地发现别墅后面是空心的，可以放床等生活用品，我又陆陆续续摆了几座房子，可是，我得宽敞的大街一个人都没有，那未免也太冷清了吧，我便把贝儿公主、仙女教母、克拉拉等人摆在大街上，我灵机一动，摆了一对正在照相的新人，拿了一个似饮料玩的灯，用沙子把它隐藏起来，旁边还有两只小狗，一只穿着粉色的毛衣，一只穿着白色毛衣，陪着那对新人。

我边摆边自言自语，讲述有关于这些小人的故事，这一刻，我觉得我是最幸福的小孩，那些天使、总统、演艺明星也没有什么好羡慕的。沙盘游戏的魅力就在这里。你可以在架子上找到你描绘心中图景所需的各种道具。你可以自由地设计最美丽的图景，编织最离奇的故事。

我喜欢沙盘游戏。

新手置业顾问沙盘演练 房地产置业顾问沙盘客户会问到的问题篇十六

沙盘介绍是为了让客户未见到现楼或样板房时，利用沙盘让客户对楼盘周边环境、楼盘的整体设计开始了解，从而得到一种全新的生活体验。

在进行沙盘介绍时，置业顾问可以用生动形象的语言，去为客人描述一种风景，一种生活方式的享受，甚至引导客人去做一种美好的景象的想象，一种高档社区的尊贵，从而激发客户的购买欲望。

沙盘介绍的成功，是促使成交的重要环节，是让客户产生注意与兴趣的重要环节，良好的沙盘介绍对于成交完全能实现事半功倍的效果。

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三、找出楼盘卖点

沙盘介绍是通过沙盘让客户清楚的了解楼盘的卖点,所以只有了解了楼盘的所有卖点后才能进行。

请你试想一下，今天走进来的客人不了解楼盘优点，而你介绍时也没有说出来这些优点，那么你怎么能让他购买呢？

新手置业顾问沙盘演练 房地产置业顾问沙盘客户会问到的问题篇十七

热烈欢迎各位学员参观湖南现代物流职业技术学院的现代物流系统沙盘!本实验室为现代物流总体概念和理念沙盘展示区。

首先我给大家先介绍一下物流沙盘定义：物流沙盘，是一种以信息技术为主，以物流实体模型为辅，对物流企业的实际运作进行模拟的实战演练模型。物流沙盘是一种现代化的教学和培训模式，通过物流沙盘的学习，可以更好地让学生理解物流管理相关知识，同时对整个供应链流程有大致的了解。我们这个沙盘主要以汽车行业为例，从原料采购到生产到成品销售到最后物品回收的整个供应链中的物流过程作了一个简要的模型展示。

沙盘模型的主要组成(共有ⅱ个区域)及功能：

ⅰ区：面积为：3米*3米，ⅰ区主要描述的是汽车制造从原材料开采(如采矿、采油)、炼制(炼钢、炼油等)、成品加工(化工厂、机械制造厂等)、到销售4s店、报废处理(包括拆解、资源再生和废料处理)的产品整个生命周期的供应链及逆向物流。体现物质循环和环保的理念，描述其物流过程中的航空、海运、陆运(火车、汽车等)主要运输工具及相关设施(如仓库、保税区等)以及其相关的信息的流动、资金周转的机构(如银行、保险等)和其他辅助机构和设施如酒店、住宅、停车场等。

ⅱ区：面积为1米*3米，ⅱ区只要描述汽车制造厂内部的汽车生产物流流转过程。

沙盘模型的主要流程内容：

原材料采购供应物流：从原材料供应商通过各种方式采购原材料，原材料基地有在ⅰ区展示出来的煤矿基地、木材基地、矿山基地、石油基地等通过相应的第三方物流公司运输到供应商原材料集散地，后进入不同的原材料仓储区进行储存。

生产物流：将原材料与零配件进行流通加工，通过3pl汽车部件jit配送完成jit生产;生产车间包括(车身车间、底盘车间、发动机车间)将所有部件生产完毕到车辆总装车间，通过3pl从成品库运输至汽车销售4s店的成品车停车场。

销售物流：主要通过4s店进行销售，3pl承接运输、仓储、配送等各个物流环节

回收物流：主要指将最终顾客所持有的废旧物品回收到供应链上的各个节点，包括回收、检验与处理决策、分拆、再加工、报废处理5个环节。这些环节普遍勋在于各企业的经营活动中，涉及到的部门有从采购、配送、仓储、生产、营销到财务部门。

以上各个环节运作期间能带动园区内的各种经济的发展，如：银行金融、车辆保险、货物保险、餐饮娱乐等。整个现代物流系统沙盘模型给我们展示了整个供应链环节上个个环节的相关业务，展示了各环节上物流、信息流、资金流的相互联系。

经过一定时间经营过程的模拟，学员可根据沙盘上直观地标出的各个企业经营结果得出自己的结论。通过这种教学和培训模式，学员可以深刻地体会到企业运营中的管理技巧和理论知识。

谢谢大家!

新手置业顾问沙盘演练 房地产置业顾问沙盘客户会问到的问题篇十八

你可以做会扫地的乌龟嘛，鞋刷有吧，把鞋刷的把柄磨掉，在上面按上斯驱车上的马达，再在上面粘上蛋糕盘，做一点装饰，启动马达，小乌龟就走啦！

准备好做沙盘的材料和工具：底盘，轨道，颜料，草粉，草皮，硅胶枪，废报纸，白胶，石膏等。

按需要，可以自己设计轨道的形状和高度，用热硅胶拈合起来。

在轨道上粘上美纹纸，以防在制作过程中有杂物进入，不宜清除。用废报纸塑造事先设计好的造型，可以用美纹纸固定，然后盖上石膏绷带，喷上清水。

基本形状固定好之后，再浇上石膏，这样会使整个造型更坚固，也便于上色。

在已制作好的造型上粘上建筑物。

上色，上色是注意要先画深色的再画中间色，最后画高光，被风化效果，再种上植被。

种上植被，撒上草粉后，基本上完成了简单沙盘的制作，最后别忘了用砂皮打一下轨道，这样就完成了。

新手置业顾问沙盘演练 房地产置业顾问沙盘客户会问到的问题篇十九

长沙凯博科技 电子沙盘方案 长沙凯博计算机系统有限公司 公司电话: /84171362/84171363传真: 公司地址:长沙高新开发区麓谷麓天路8号橡树园8栋3楼 联系人:盛克利 [1**********] 2011年11月 公司简介 长沙凯博计算机系统有限公司成立于1999年,是一家专业从事液晶拼接.投 ...

九大步骤 一． 自我介绍.收集资料.赞美.拉关系.摸底.危机 二． 大环境-->小环境 要会灵活反过来运用 三． 帮客户设计.装修(总分总)危机.逼定 四． 沙盘重述.拉关系 五． 不得冷场.减少客户思想 六． 性价比.增值保值.入市良机 七．< ...

清远永泰投资发展有限公司实习报告 [实习目的] 通过在房地产公司的实习,了解房地产公司部门的构成和职能和在房地产公司整个工作流程,确立自己在房地产公司里最擅长的工作岗位将两年来老师所传授和自己所学到的市场营销的理论知识切切实实的应用到工作中,使得理论知识在工作中能够进一步的得到升华,转化为自己真正的知识与经验.将理论知识与实际工作中所发现的问题联系起来,培养自己的工作能力和处理问题的能力,以达到学 ...

九大步骤 一． 自我介绍.收集资料.赞美.拉关系.摸底.危机 二． 大环境-->小环境 要会灵活反过来运用 三． 帮客户设计.装修(总分总)危机.逼定 四． 沙盘重述.拉关系 五． 不得冷场.减少客户思想 六． 性价比.增值保值.入市良机 七．< ...

招聘培训流程图 一. 面试 二.观察期:(七天) 三.试用期:(一个月) 专业知识培训培训内容: (一) 服务礼节和礼仪 (二) 房地产专业知识和考核 (三) 销售技巧培训和考核 (四) 在售项目的销讲培训和考核 四.综合考核 对新员工进行一次整个销讲流程的综合会考,由项目经理.销售经理.销 售主管.对会考及新员工以上培训作出综合评价.由老员工和销售主管对新员工人品及工作态度作出评价. 第一阶段: ...

沙盘解说词 尊敬的各位来宾,大家好(上午好.下午好): ^v^欢迎您莅临中亚电子博览中心,我是总裁办专员梁艳,下面由我为大家介绍一下项目的总体概况与战略规划,很高兴为您服务!这边请! 中亚电子博览中心简称中亚硅谷,项目定位为^v^全球电子旅游休闲商务区^v^,总规划建筑面积超过120万平米, 其中首期开发建筑面积超过60万平方米,投资超过20亿元人民币.项目顺应国际商贸自由化.全 ...

陈仁科老师谈如何开盘 一.确定开盘时间 首先要确定开盘时间,并以此为基础倒推开盘计划的部署.开盘时间一般为周六日,但具体还需要结合当地市场情况.假如项目打算在^v^五一^v^开盘,4月29日是周六.4月30日是周日.5月1日是周一,那该选择哪一天开盘?如果是在5月1日开盘,但万一当地很多人都在五一前出游了呢?一二线城市一到大假基本上是倾城而出,当然也有很多的旅游人蜂拥而至.但三四线城市 ...

山东巨野金山省级地质公园 博物馆解说词 (2015年1月10日) 大家好,欢迎来到山东巨野金山省级地质公园博物馆参观指导工作. (站在博物馆院内副碑前解说金山省级地质公园概况) 我们现在所在的位置是金山西坡山脚下,我的左手边就是俗称泰山.驿山娣妹山的菏泽大地平原孤峰-金山.金山本名神农山,五千年前炎帝之居,周武克商,封炎帝后于焦,神农山为焦国之镇山,后因汉隶校尉鲁俊凿石得金,神农山更名为金山.金山 ...

新手置业顾问沙盘演练 房地产置业顾问沙盘客户会问到的问题篇二十

其实销售并没有什么绝招，也没有太多的技巧性的东西可言。人与人交往很难按一种统一的模式去做，每个人的个性都不一样，处理问题的方式也就自然不一样。对于一个刚踏进地产销售行业的新人来说，别人的销售技巧只可供参考，除了学习别人的做法以外，更多的是在每一次与客户打交道的过程中，总结出合适自己的商谈方式、方法，这样你就具有了自己个人独特销售技巧。只要多加留意、多加练习，每个人都可以具备自己独特的销售技巧，有自己的绝招。所以说，销售技巧更多的是用心学习、用心体会、用心做事。

从事房地产销售工作的人员应致力于个人及事业的发展，因为生活只会随着自我改变而改变，唯有不断地学习，才能稳固地立足于这个社会。所以要成为一名顶尖的销售人员，首先必须学习的是如何保持一种积极向上的心态。

进入房地产行业之后，在工作的过程当中，我发现地产这个行业所涉及的面是非常的广，很有挑战性。一个积极的心态，是对自我的一个期望和承诺，决定你的人生方向，确定自己的工作目标，正确看待和评价你所拥有的能力。你认为自己是一个什么样的人很重要。

一个有着积极态度的销售人员，相信他每天早晨起床都是面带微笑地对自己说。今天我心情很好，我很高兴，今天会跟很多客户联系，我相信能给他们解决一些问题或解除他们的疑虑，我会成交的只要我努力，相信今天我一定能成交，我的销售业绩是最棒的这就是他对自己的一种肯定。

所谓亲和力，就是销售人员和客户交流沟通的能力。销售人员的工作性质是直接面对面地与客户打交道，怎么才能更好地与客户沟通，让客户认可你，必须通过规范你的言行举止来实现。

在售房的过程中，语言是沟通的桥梁。对销售人员而言，语言应该是一门应酬与交往的艺术，不仅要注意表情、态度、用词，还要讲究方式和方法，遵守语言礼仪，是顺利达到交往效果的润滑剂。

在人际交往中，约有80%以上的信息是借助于举止这种无声的第二语言来传达的。行为举止是一种不说话的语言，包括人的站姿、坐姿、表情以及身体展示的各种动作。一个眼神、一个表情、一个微小的手势和体态都可以传播出重要的信息。一个人的行为举止反映出他的修养水平、受教育程度和可信任程度。在人际关系中，它是塑造良好个人形象的起点，更重要的是他在体现个人形象的同时，也向外界显示了作为公司整体的文化精神。

房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。产品知识和专业知识是销售人员自信的基础，也是销售技巧的保证。

楼盘产品知识的掌握是正式进入推销的第一步，你有再好的心态与自信心，可对楼盘的产品知识一无所知，客户向你咨询楼盘特点、户型、价格、装修标准等等的时候，你即一问三不知，客户就根本不会买你推荐的楼盘。

当楼盘面对有效需求，开发商有效供给，我们却不能有效销售或者说不能高效率销售，一旦错过楼盘销售增长期、平稳期，就只剩下漫长的等待，非常可惜也非常被动，尤其是所售楼盘周边有竞争楼盘存在、而楼盘差异化又不大时，知己知彼的销售人员是战胜竞争对手的决胜砝码。商品房的价值比较高，往往很多客户是用一生的积蓄来购买的大宗买卖。因此反复比较、犹豫不决是常见现象，客户对楼盘能察觉的使用价值作了反复比较依然拿不定主意时，如果售楼人员能就客户的购房需求作一番说明，成功率就会很高。

专业的经纪人不仅对所售楼盘本身的特点(品味、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等等)有根本了解，而且对所售楼盘地段、周边环境、城市规划、基础设施、发展趋势、开发商实力等有足够的了解。更重要的是对竞争楼盘优势有清醒的认识，能够与竞争楼盘进行使人信服、恰如其分的比较。在比较中，无原则的贬低竞争对手楼盘的做法很容易使客户产生逆反心理。因此，既要实事求是，又要扬长避短，为客户提供置业意见，使客户对你和你所销售的楼盘产生信任感。

要学会在与客户交流的过程中抓住客户所关心的问题作为突破口，那你就会成功的。

新手置业顾问沙盘演练 房地产置业顾问沙盘客户会问到的问题篇二十一

  为了提高策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则：

  （一）逻辑思维原则：策划的饿目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析房地产发展现状，再把策划中心全盘托出，其次进行具体策划内容详细阐述；三是明确提出解决问题的对策。

  （二） 简洁朴实原则：要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际cao作指导意义。

  （三可cao作性原则：编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案创意再好也无任何价值，不易于cao作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂显效低。

  （四）创意新颖原则：要求策划的“点子”（创意）新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新颖的查是策划书的核心内容。

  策划书按道理没有一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也有变化。但是从营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是相同的。

  因此，我们可以等同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式，

  封面：

  策划书的封面可提供以下信息：策划书的名称；客户名称；策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。

  策划书正文部分主要包括：

  （一）策划目的

  要对本营销策划所要达到的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。

  企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：

  初步房地产业，缺乏实际cao作经验。尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。

  某地产项目改变功能和用途，原有的营销案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的营销方案。

  企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。

  发展商原营销实施方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。

  房地产市场行情发生变化，原经销案已不适应变化后的市场。

  发展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。

  一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的说的非常具体，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，委托我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深入市场，针对该项目进行了全面的市场调研，从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。

  （二）、分析当前的营销环境状况

  对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为制定相应的营销策略，采取正确的营销策略提供依据，“知己知彼方能百战百胜”，因为这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：

  1、当前市场状况及市场前景分析

  房地产市场总体概述；

  区域竞争性楼盘分析；

  楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况；

  市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求变化对产品市场的影响。

  目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。

  2、对楼市影响因素进行分析。

  （三）市场机会与问题分析。

  所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就成功了一半。

  1、针对项目目前营销现状进行问题分析，一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。

  项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落；

  项目包装太差，提不起目标客户群体的购买兴趣；

  楼盘价格定位不当；

  目标客户群体定位缺乏科学性，使销售渠道不畅；

  促销方式不佳，客户不了解楼盘；

  广告投入太少，难以启动市场；

  销售人员服务质量不高，客户有不满情绪；

  售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。

  2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。

  （四）营销目标

  营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售率为%，预计销售日期为xx天。

  （五）营销战略

  1、营销宗旨

  一般发展商在企业策划案中注重这样几方面：

  以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。

  以楼盘主要目标客户群体为销售重点。

  建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。

  2、竞争策略

  通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成有效的4p组合，达到最佳效果。

  1）项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使楼盘迅速启动市场。

  2）功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是十分具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为进入市场销售提供了有力的保证。

  3）楼盘品牌：要形成一定知名度、美誉度，树立广大置业者心目中的知名品牌，必须有强烈的创造意识。

  4） 楼盘包装：楼盘作为不可移性的特殊商品，其包装与其它市场销售的产品一样，十分重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象，需要能迎合置业者质量满意的包装策略。

  5）价格策略：这里强调几个普通性原则；

  销售当时的市场环境；

  周边楼盘的质量及销售状况；

  楼盘自身的客观条件；

  销售战略及销售进度安排；

  发展商的成本及营销目标；

  以成本为基础，以同区域竞争的同类楼盘价格为参考，使楼盘销售价格更具竞争力，若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注重价格策略的制定。

  3、销售渠道。项目目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励销售代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。

  4、广告宣传计划。

  （1）、原则

  服从公司整体营销宣传策略，树立楼盘形象，同时塑造企业品牌形象。

  强调项目品牌形象的个性化，要求在广告诉求中统一广告风格，在一定推广阶段应推出一致的广告宣传。

  强调选择广告宣传媒体多样化的同时，注重抓宣传效果好的方式。

  不定期地配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行。

  （2）、广告目标

  建立并树立项目品牌形象。

  明确提出将项目包装成何种效果。

  有力促进楼盘销售。

  （3）、广告方式

  全方位、立体化、多层面、多角度、密疏相间的强使渗透。

  （4）、广告风格

  自始至终将楼盘推广语、logo等贯穿楼盘销售推广过程中；

  重点突出项目的各项优势；

  注重积累发展商及楼盘品牌，凸显丰厚的文化底蕴；

  强调广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅。

  （5）、卖点整合

  项目适合炒作的概念。

  楼盘所具有的各种功能，各项技术指标，包括片区地理位置，交通状况、教育环境、商业氛围、智能化物业管理等综合卖点。

  （6）实施步骤可按以下方式进行：

  策划期内前期推出产品形象广告

  各销售时段广告。如销售筹备期、内部认购期、公开发售期、巩固期（入伙期）。

  节假日、重大活动前推出促销广告。

  把握时机进行公关活动，接触消费者。

  积极利用新闻媒体，善于创造利用新闻时间提高楼盘知名度。

  5、具体行动方案

  根据策划期内各时间段特点，推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密、cao作性强有不失灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以最低的费用取得良好的效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季的营销侧重点，抓住旺季营销优势。

  六、策划方案各项费用预算。这一部分记载的是整体营销方案推进过程中的费用投入，包括营销过程中的总费用，阶段费用、项目费用等，其原则是以较少投入获得最优效果。费用预算方法在此不在详谈，企业可凭借经验具体分析制定。

新手置业顾问沙盘演练 房地产置业顾问沙盘客户会问到的问题篇二十二

2012年暑假兴宁房地产考察报告

第二站来到南济桥边的金河湾和亲水湾，这二个盘隔江相望，一南一北，都是只有几幢楼，价格户型也差不多。但我个人更喜欢亲水湾，因为金河湾是北向面江，亲水湾是南向面江，并远望神光山，所以最好的是亲水湾的临江户型，那景观看得我口水直流啊。

第三站来到也是桥边的海兴花园，海兴花园也是比较大型的小区了，地理位置也不错，属新城区，又是江边，目前也是清尾货阶段了。惊奇的是，均价才3500左右，与周边4000多的均价有15%左右的差价啊。售楼mm说，这个价是去年的，一直没调整。

第四站来到对面的南坛路口的碧水湾b区，小区不大，位置还算可以，周边配套完善，地基还未打，价格有点高。

第六站来到号称豪宅区的广场边，凯旋城，记得春节来看时，刚好中午，吃了闭门羹，这次终于进去了，看了沙盘，果然是豪宅定位，售楼部是最漂亮的，mm也很养眼，看了销控表，已预定了9成了，mm说今年二月开始，已取消了所有优惠。现在好象正在搞地基，预计12月底开售，吹风价是5000起。

出来后，去旁边的新兴豪庭，这是传说中的又一豪宅，由中国建筑承建，看来质素应该也不错，目前已建到四层左右，可惜售楼部还未开放，大门紧闭，连个保安也没有，没问到情况。

最后去到公安局那边的永盛豪庭，也是小区不大，周边环境一般，地理位置一般，但价格较便宜，旁边有一个大型小区已入住，周边配套还可以，还发现了几家红木销售商店，不知是不是有钱人多。

以下是各楼盘的价格：

最低价

最高价

宁江新城三期

3700

25楼

6000

4850

金河湾

3188

23楼

4388

3788

亲水湾

3638

25楼

4900

4269

海兴花园

3268

11楼

3908

3588

碧水湾b区

3580

19楼

5140

4360

兴盛豪庭

3280

19楼

4980

4130

永盛豪庭

3030

17楼

4030

3530

3383

4764

4074

1、从上表可知，兴宁楼盘最低均价是3383，最高均价是4764，平均均价是4074元，这个价格，相比于兴宁100亿的gdp，一千多的工资水平，楼价确实是贵了。但是，如果从兴宁的房子消费结构和需求来看，却又是合理的。正如我早前一直强调的一样，兴宁的房价，是不能以当地的消费水平来对比的，因为兴宁房子的刚需，除一部分是本地人外，绝大部分是外出打工的兴宁人回乡置业的，这个价格，相对于大中城市近万元以上的房价，还是很有吸引力的。夫妻二人外出打工，一个月合计七八千的收入，在大城市是买不起房的，但在乡下供一套三四十万的房子，却很轻松。

2、在看房的时候，遇到几个回乡置业的，他们的需求很明确，有些是小孩读书，有些是回家落脚点，有些是养老，这都是兴宁买房的刚需。正如在宁江新城遇到的阿姨所说的，外面再好，始终也是要回家的。我很多年轻的亲戚，他们在外打工多年，要他们回农村居住，他们是不情愿的，但大城市的房子，他们又买不起，所以，在县城买房，就成了他们最好的选择。这样他就一次性解决了居住落脚，小孩读书，养老等的问题了。

3、考察的楼盘，全部是电梯高层，新开发的楼盘楼梯房已很少了，这说明，兴宁的房屋需求，已从普通型转向改善型了，改善型的需求要求小区配套要好，

《2012年暑假兴宁房地产考察报告》出自：

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