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房地产估价师考试改革篇一

第 1 题 对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是(  )。

a.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间

b.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间

c.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

d.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

【正确答案】： b

第 2 题 某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为(  )万元。

a.245

b.275

c.315

d.345

【正确答案】： d

第 3 题 某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为(  )万元。

a.489.99

b.495.53

c.695.53

d.800.00

【正确答案】： d

第 4 题 某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的.5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为(  )。

a.7.90%

b.11.08%

c.11.83%

d.13.73%

【正确答案】： b

第 5 题 某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是(  )元/㎡

a.310.61

b.321.60

c.477.87

d.494.77

【正确答案】： c

第 6 题 某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/㎡，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为(  )万元。

a.67.60

b.811.24

c.1622.48

d.2433.72

【正确答案】： d

第 7 题 在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是(  )。

a.取得待开发房地产的时间

b.开发期间的某个时间

c.开发完成后的时间

d.开发完成之后的某个时间

【正确答案】： b

第 8 题 现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/㎡，其中主体工程900元/㎡，安装及装饰装修工程费为600元/㎡。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为(  )元/㎡。

a.486.52

b.521.74

c.559.50

d.1398.76

【正确答案】： b

第 9 题 直线趋势法y=a+bx中的常数a、b，是由(  )决定的。

a.房地产的历史价格资料

b.房地产的未来价格资料

c.房地产的现实价格资料

d.估价师选取的现时和未来的价格资料

【正确答案】： a

第 10 题 某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为(  )元/㎡。

a.7974.00

b.8023.00

c.8056.25

d.8078.00

【正确答案】： c

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